Eine typische Praxis bei Eigenbedarf auf angespannten Wohnungsmärkten: Vermieter versuchen die gesetzliche Kündigungssperrfrist zu umgehen.

So auch in diesem Fall, wo die Vermieter die Wohnungen nach der Umwandlung in Eigentum nicht direkt verkaufen, sondern sie in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingebracht hatten, an der nur Familienmitglieder beteiligt waren.
Diese Familien-GbR wollte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Vermieterseite vertrat die Auffassung, dass die gesetzliche Sperrfrist nicht gelte, da kein Verkauf an einen außenstehenden Dritten erfolgt sei.

Der Bundesgerichtshof sieht dies anders. Nach seiner Entscheidung ist auch die Einbringung einer Wohnung in eine GbR rechtlich als Veräußerung zu werten. Damit wird die gesetzliche Kündigungssperrfrist ausgelöst, die Mieter für mehrere Jahre (in Hamburg immerhin zehn Jahre) vor Eigenbedarfskündigungen schützt. Eine Ausnahme für Familiengesellschaften besteht in diesem Zusammenhang nicht. Für Mietende bedeutet die neue BGH-Entscheidung mehr Sicherheit. Auch wenn Wohnungen innerhalb der Familie in eine Gesellschaft übertragen werden, bleibt der gesetzliche Schutz bestehen. Eigenbedarfskündigungen sind in dieser Zeit grundsätzlich ausgeschlossen.
BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 (Az. VIII ZR 247/24)