Nur ein Mietpreisbremschen

von Marc Meyer | Urteile

Ein Jahr danach

Mit großem medialen Aufwand wurde die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Sie gilt in Hamburg für Mietverträge, die nach dem 1.7.2015 neu abgeschlossen wurden und ist befristet bis 30.6.2020. Aber sie erweist sich als Flopp. Der Mietanstieg wurde nicht gebremst. Nach über einem Jahr sind kaum Klagen vor Gericht anhängig. Trotz Verbraucherun­ freundlichkeit des Gesetzes konnte MhM erste Erfolge für Mieter erreichen.

Bei Neuvermietungen ab dem 1.7.2015 darf gemäß § 556d BGB keine Nettokaltmiete vereinbart werden, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung liegt. Das gilt allerdings nicht, wenn der Vormieter bereits eine über­höhte Miete gezahlt hat oder der Vermieter erhebliche Modernisierungsausgaben getä­tigt hat.
Diese beiden Ausnahmen machen das Instrument schwer händelbar und sind für Mieter auch eine Zumutung, so die Mei­nung von MhM. Ein Mieter muss nämlich – zumeist ohne Kenntnis über das Vorlie­gen von Ausnahmen – gleich zu Beginn des Mietverhältnisses die vermutete Überhö­hung gegenüber dem Vermieter rügen, will er alle etwaigen Überzahlungen später auch zurückerhalten. Diese Belastung des neuen Vertragsverhältnisses scheuen viele Mieter verständlicherweise, wenn sie endlich nach langer Suche eine Wohnung gefunden ha­ben – selbst wenn diese sie wegen der ho­hen Miete fast ruiniert. Die Vermieter müs­sen keine Sanktionen befürchten. So kann der Zweck dieser wohnungspolitische Maß­nahme, den horrenden Anstieg der Mieten in vielen großstädtischen Lagen zu brem­sen, nicht erreicht werden. Auch wenn die sogenannte Mietenbremse nicht geeignet ist, auf angespannten Wohnungsmärkten den Anstieg der Mieten zu begrenzen, so sind in Einzelfällen erhebliche Mietsenkun­gen durch außergerichtliche Einigung oder Gerichtsentscheidungen möglich.

Urteile lassen auf sich warten
Aufgrund der praktischen Probleme, die Mieter bei der Umsetzung und Anwendung der Mietenbremse haben, sind bis zum Som­mer bundesweit kaum Fälle bei Gericht ge­landet. In Hamburg sind jetzt endlich meh­rere Fälle bei Gericht anhängig. Mieter hel­fen Mietern bereitet weitere Klagen vor. Au¢ällig sind beispielsweise Neuvermie­tungsmieten des Konzerns Akelius in Höhe von 18 Euro/m² nettokalt. Eine Entscheidung Hamburger Gerichte liegt bislang nicht vor, in Berlin ist man da weiter. So vermietete ein Berliner Vermieter seine Wohnung in Neukölln im Juli 2015 zu einem Mietpreis in Höhe von 9,50 Euro je Quadratmeter netto kalt. Das Amtsgericht Neukölln (Urteil vom 8. September 2016 – 11 C 414/15) verurteil­te den Vermieter zur Senkung der monatli­chen Miete auf 6,60 Euro und Rückzahlun­gen. Der Mieter spart nun 221,09 Euro mo­natlich. Das Amtsgericht Lichtenberg hat mit Urteil vom 28. September 2016 (2 C 202/16) festgestellt, dass sich die maximal zulässige Miete für die Streitwohnung nur auf 6,51 Euro/m² beläuft, und nicht wie vom Vermieter verlangt auf 6,91 Euro/m². Die Mieter müssen nun monatlich 32,47 Euro weniger bezahlen und erhalten die Überzah­lungen für sieben Monate zurück.

Gut beraten – Geld gespart
Auch außergerichtlich gelingt es den Jurist/innen von Mieter hel­fen Mietern immer wieder die Miete drastisch zu senken. So verein­barte ein Vermieter für eine gut 65 m² große Wohnung an der Kö­nigstraße 12,04 Euro/m². Nach Rüge durch MhM wurde die Miete auf 8,62 Euro/m² reduziert. Die Mieter sparen monatlich nun 222 Euro. Ein Münchner Vermieter vermietete im Dezember 2015 seine Eigen­tumswohnung in Hamburg für einen Preis, der exakt 10 % über dem Mittelwert des maßgeblichen Mietenspiegelfeldes liegt. Vertraglich ist eine Sta¢elmiete vereinbart. Er hat nicht damit gerechnet, dass auch seine Mieter Bescheid wissen. Die erste Sta¢elerhöhung von 50 Euro monatlich soll ab dem 1.12.2016 gezahlt werden. Diese Erhöhung liegt jetzt jedoch mehr als 10 % über dem Mittelwert des Mietenspie­gels 2015 und verstößt damit gegen die Regelungen der Mietpreis­bremse. Nach Empfehlung von MhM zahlen die Mieter die Sta¢eler­höhung nicht. Bei der nächsten Sta¢el zum 1.12.2017 muss allerdings wieder genau hingesehen werden. Dann richtet sich die Zulässigkeit dieser Sta¢el nach dem Mietenspiegel 2017. Mieter, die eine Sta¢el­miete vereinbart haben, müssen daher kontinuierlich bei jeder Staf­fel überprüfen, ob diese gegen das Gesetz verstößt.

Bessere Gesetze notwendig
So schön diese Einzelerfolge für die glücklichen Betro¢enen auch sind, die bisherigen Vorschriften werden die Mietenexplosion in nachgefragten Regionen nicht bremsen. Wer hier wirklich etwas erreichen will, muss die aktuellen Vorschriften dringend nachbes­sern.Oderden§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz durch Umformulierungen wieder anwendbar machen. Dann würden – wie bis vor 10 Jahren – Mietpreisüberhöhungen wieder von Amts wegen zu verfolgende Ordnungswidrigkeiten darstellen. Durch die Qualität der Wohnung nicht gerechtfertigte Ausnahmen von Preisüberhöhungen würden verschwinden und alle noch nicht verjährten Überzahlungen von Mieten könnten durch die Mieter zurückgefordert werden.

erschienen in: Mietraum² Ausgabe 2.2016

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