MhM mahnt mit Erfolg SAGA wegen unwirksamer Renovierungsklauseln ab, 9.10.2008
Unwirksame Renovierungsklauseln:
Mieter helfen Mietern mahnt SAGA erfolgreich ab
MhM hatte im August die SAGA aufgefordert, bestimmte Renovierungsklauseln* nicht mehr zu verwenden, d.h. weder in neue Verträge aufzunehmen, noch sich bei der Abwicklung von Mietverhältnissen darauf zu berufen. Denn obwohl der Bundesgerichtshof fast wortgleiche Klauseln bereits für unwirksam erklärt hatte, konnte MhM beobachten, dass betroffene Mieter von der SAGA zur Renovierung aufgefordert wurden. „Viele Mieter haben viel Geld und Mühe investiert, obwohl sie dazu nicht verpflichtet gewesen wären. Das ist kein fairer Umgang der SAGA mit ihren Kunden“, schildert MhM - Juristin Eve Raatschen ihre Erfahrungen aus der MhM-Renovierungssprechstunde.
Anfang Oktober hat die SAGA sich nunmehr verpflichtet, die drei abgemahnten Klauseln nicht mehr zu verwenden; d.h. die SAGA schreibt diese Klauseln weder in neue Verträge, noch wird sie sich gegenüber alten Mietern, z.B. bei Auszug auf diese (unwirksamen) Klauseln berufen. Tut die SAGA dies doch, muss sie pro Fall 2.000 € an MhM zahlen.
„Kaum eine Mietrechtsfrage ist so lohnend, wie die Frage, ob man bei Auszug renovieren muss. Nicht nur SAGA-Mieter sollten ihre Verträge überprüfen lassen, bevor sie kostspielige Renovierungen veranlassen“, so MhM-Geschäftsführerin Sylvia Sonnemann. Die Geschäftsführerin warnt vor Aufforderungen der SAGA im neuen Gewand: „Wir haben bemerkt, dass die SAGA fällige Renovierungsarbeiten nunmehr als Schäden bezeichnet und so auch ohne wirksame Renovierungsklausel zu Ansprüchen gegen ausziehende Mieter kommen will. Wir hoffen, dass diese Umgehungspraxis mit Blick auf die Vertragsstrafe nun unterbleibt.“
* Folgende Renovierungsklauseln dürfen nicht mehr verwendet werden:
I.
Die Schönheitsreparaturen sind regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre (dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen), in Wohn- und Schlafräumen, Flur, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in sämtlichen Nebenräumen alle sieben Jahre. Der Mieter darf nur mit Zustimmung der SAGA von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
Die rechtliche Überprüfung durch MhM ergab:
Aufgrund der Klausel "Der Mieter darf nur mit der Zustimmung der SAGA von der bisherigen Ausführungsart abweichen" ist die gesamte Überwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter unwirksam, vergleiche dazu Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.03.2007. Der Bundesgerichtshof hat darin ausgeführt, dass schon allein der Begriff "Ausführungsart" unbestimmt ist. Es ist bei dem Begriff "Ausführungsart", wie der BGH ausführt, nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt. Diese Bedenken gelten entsprechend gegenüber der von der SAGA verwandten Klausel.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist damit die gesamte den Mietern eine Renovierungsverpflichtung aufgebende Klausel unwirksam.
II.
Der Mieter hat während der Mietzeit die von ihm gemäß § 2 dieses Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch die SAGA fachgerecht spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre.
- In Koch-/Eßküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre.
- In Bädern und in Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre.
- In Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre.
- In Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre.
- In sonstigen Nebenräumen spätestens alle 7 Jahre.
Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere:
das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.
Abweichend von vorstehendem sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel in Wohn-/Koch-/Eßküchen, Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 4 Jahre durchzuführen.
Der Mieter bedarf bei Abweichung von der Ausführungsart über den üblichen Rahmen hinaus der Zustimmung der SAGA. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.
Die rechtliche Überprüfung durch MhM ergab:
Diese Klausel ist zum einen aus den unter Ziffer I genannten Gründen unwirksam, da der Begriff "Ausführungsart" zu unbestimmt ist. Im Übrigen ist die Klausel auch deswegen unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "über den üblichen Rahmen hinaus" zu verstehen ist.
III.
Der Mieter verpflichtet sich, nach Aufforderung durch den Vermieter, die Wohnung in folgendem Zustand zu hinterlassen:
Sämtliche Tapeten in allen Räumen sind zu entfernen. Der Untergrund ist tapezierfähig herzurichten: Bohrlöcher in den Wänden müssen zugespachtelt werden. Decken- oder Wandvertäfelungen müssen entfernt werden, ebenso die Reste des Klebers. Die Decke muss neu gespachtelt werden. Styroporplatten sind daher nicht zugelassen!
Der Fußboden ist frei von Bodenbelägen herzurichten, d.h. Teppichauslegeware und PVC sowie sämtliche Klebereste sind vom Fußboden zu entfernen.
Die rechtliche Überprüfung durch MhM ergab:
Auch diese Klausel hält einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 ff. BGB nicht stand:
Die Mieter werden dadurch unangemessen benachteiligt, dass sie - unabhängig von der Mietzeit – umfangreiche Arbeiten ausführen sollen. In der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts-hofes sind sogenannte Endrenovierungsklauseln unwirksam (vergleiche nur BGH-Urteil vom 12.09.2007 WM 2007 S. 682). Das Entfernen von Tapeten, Decken- und Wandvertäfelungen sowie des Fußbodenbelages ist grundsätzlich mit einem hohen Aufwand verbunden, so dass eine unangemessene Benachteiligung der Mieter bei einer kurzen Mietzeit gegeben ist. Da die Vereinbarung nicht danach unterscheidet, ob die Vertäfelung bzw. der Fußbodenbelag selbst von den Mietern angebracht wurde oder bereits bei Anmietung vorhanden war, wird der Mieter mit Arbeiten belastet, die Sache des Vermieters sind. Auch dies ist eine unangemessene Benachteiligung.