Mietenspiegel 2011
Mieterhöhung falsch gemacht
Viele Vermieter werden den neu erschienenen Mietenspiegel und seine zum Teil drastischen Steigerungen nutzen, um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Einer Mieterhöhung müssen Mieter nur dann zustimmen, wenn sie formal und inhaltlich den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Viele Mieterhöhungen sind fehlerhaft. Die häufigsten Fehler und ihre Folgen hat MhM hier zusammengestellt.
Der Vermieter verlangt den Oberwert des Mietenspiegelfeldes.
Das ist nur zulässig, wenn die Wohnung überdurchschnittlich ausgestattet ist.
Handelt es sich um eine durchschnittliche Wohnung, wird die Mieterhöhung dadurch nicht unwirksam. Der Mieter muss dann eine Teilzustimmung auf den Mittelwert abgeben. Wenn er den schon zahlt, kann er die Mieterhöhung ganz zurückweisen.
Der Mieter hat auf eigene Kosten ein Bad einbauen lassen. Der Vermieter verlangt jetzt eine Mieterhöhung mit dem Mietenspiegelfeld einer Wohnung mit Bad und Heizung.
Das geht nicht. Der Vermieter darf nur die Ausstattung berücksichtigen, die er selbst installiert oder bezahlt hat, egal, wie lange der Mietereinbau her ist. Maßgeblich ist das richtige Mietenspiegelfeld. Ergibt sich daraus eine höhere Miete, muss der Mieter eine Teilzustimmung abgeben. Ist das Feld leer, ist die Mieterhöhung komplett unwirksam.
Der Vermieter verlangt die neue Miete schon ab dem 1. des nächsten Monats.
Das ist unzulässig, macht die Mieterhöhung aber nicht unwirksam. Die höhere Miete ist erst ab dem dritten Monat zu zahlen, der auf den Erhalt der Mieterhöhung folgt.
Der Vermieter hat die Mieterhöhung nicht unterschrieben.
Es reicht aus, wenn erkennbar wird, wer die Mieterhöhung fordert, z.B. durch den Abdruck des Namens unter dem Schreiben – eine eigenhändige Unterschrift ist nicht vorgeschrieben.
Im letzten Jahr gab es eine Erhöhung wegen des Einbaus neuer Fenster. Der Vermieter verlangt jetzt eine Erhöhung nach dem Mietenspiegel und will den Modernisierungszuschlag zusätzlich.
Das geht nicht. Der Modernisierungszuschlag gehört zur Grundmiete. Wenn der Vermieter jetzt nach Mietenspiegel erhöht, darf die gesamte neue Grundmiete nicht mehr als den zulässigen Mietenspiegelwert betragen.
Die Fenster ziehen, die Küchendecke hat einen Wasserschaden, statt das zu beheben verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung.
Eine Mieterhöhung kann der Vermieter unabhängig von behebbaren Mängeln in der Wohnung verlangen. Der Mieter muss dann zustimmen, kann aber von seinem Recht zur Mietminderung Gebrauch machen und die höhere Miete erst zahlen, wenn die Mängel behoben sind.
Daten für die Wohnung sind im Mietenspiegel nicht vorgesehen, unter Baualter und Ausstattung findet sich ein leeres Feld. Der Vermieter begründet seine Mieterhöhung mit einem Nachbarfeld.
Diese Mieterhöhung ist unwirksam, ihr muss nicht zugestimmt werden. Gibt der Mietenspiegel keine Daten her, muss der Vermieter eine Mieterhöhung mit einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen begründen.
Im Mietvertrag stehen als Mieter Juliane Müller und Anna Schmidt. Anna ist schon vor Jahren ausgezogen, der Mietvertrag wurde nie geändert. Die Mieterhöhung schickt der Vermieter nur an Juliane.
Die Mieterhöhung ist unwirksam, da Anna trotz Auszug noch Mieterin ist. Die Mieterhöhung muss sich an alle Mieter richten. Juliane muss nicht zustimmen.
Der Vermieter bietet dem Mieter an, freiwillig eine höhere Miete zu zahlen. Als Gegenleistung will der Vermieter für die nächsten zwei Jahren auf eine Mieterhöhung verzichten.
Da es sich um ein Angebot und nicht um eine formelle Aufforderung zur Mieterhöhung handelt, muss kein Mieter einem solchen Vorschlag zustimmen. Jeder Mieter sollte genau prüfen, ob es sich lohnt oder nicht nur auf freundliche Weise versucht wird, eine Miete durchzusetzen, die vom Mieter gar nicht gezahlt werden müsste.
Eve Raatschen