Kampagne gegen verdeckte Armut
Fehlt Ihnen etwas? Beratung kann helfen!
Veranstalter: Arbeitsgemeinschaft der Freien Wohlfahrtspflege/
Mieter helfen Mietern Hamburger Mieterverein e.V.
Wohnarmut in Hamburg
Hamburg braucht eine neue und soziale Wohnungspolitik
Vortrag von Karin Aßmus (MhM) im Rahmen der Auftaktveranstaltung "Armut und Wohnen - Leben am Rande der Gesellschaft! am 30.9.2008
Was hat MhM, ein Mieterverein, mit Wohnarmut zu tun?
Nicht so viel, wie man wohl vermutet. Denn Armut versteckt sich, d.h. arme Menschen suchen nicht zuletzt aus Geldmangel selten Beratung und Hilfe, auch nicht bei einem Mieterverein.
Als Mieterverein sehen wir deshalb nicht mehr als die Spitze des Eisbergs. In unserer Beratungspraxis erleben wir die Folgen von Armut oder drohender Armut in Verhaltens- und Anspruchsveränderungen: Mieter drängen bei Mängeln auf möglichst hohe Minderungsbeiträge. Ein Weg, das eigene Budget zu entlasten. Mieter haben Angst vor Modernisierungen und lehnen sie ab. Nicht, weil sie keine neuen Balkone, keine Wärmedämmung und kein neues Bad wollten, sondern weil sie die Mieterhöhung fürchten und klein halten wollen. Mieterhöhung bedeutet für Einkommensarme entweder noch mehr sparen oder sogar den Umzug in eine andere, billigere Wohnung. Und noch etwas beobachten wir: es kommen zunehmend auch Menschen mit psychosozialen Problemen zu uns, die wenig Geld haben, arbeitslos sind und denen Wohnungsverlust droht. Auch hören wir von Mietern, dass sie an Heizung und Wasser sparen, um so Nachzahlungen zu vermeiden oder überhaupt etwas zur Senkung ihrer (Miet-) kosten beizutragen. Nicht weil sie ökologisch motiviert sind, sondern weil sie schlicht zu wenig Geld haben.
MhM ist, um auch armen Menschen Zugang zu Beratung zu verschaffen, eine Kooperation mit der BGS (Sozialbehörde) eingegangen. Diese übernimmt unter bestimmten Bedingungen für ein Jahr den Mitgliedsbeitrag. Im Gegenzug werden ALG II Empfänger in Mietangelegenheiten, auch in der eigens dafür eingerichteten Hartz IV- Sprechstunde, beraten, z.B. bei zu hohen oder falschen Nebenkostenabrechnungen. Leider ist der Mobilisierungsgrad klein, denn trotz hohem Einsparpotenzial für die Stadt wird diese Beratung noch viel zu wenig in Anspruch genommen
Außerdem bildet MhM Mitarbeiter der Fachstellen zur Wohnungssicherung fort. Auch im Alltagsgeschäft unterstützen die Vereinsjuristinnen die Arbeit der Fachstellen. Die zahlreichen telefonischen Kontakte erhöhen die Fachkompetenz der Mitarbeiter dieser Stellen und auch MHM profitiert von dem damit einhergehenden Erfahrungsaustausch.
Wieviel Armut gibt es in Hamburg?
Hamburg ist eine reiche Stadt und Hamburg ist eine arme Stadt. Wieviel Armut es in Hamburg gibt, welche Nachfrage besteht und wie sich die Wohnungs-marktsituation für Mieter darstellt, um die es uns hier geht, werde ich Ihnen im folgenden anhand einiger Zahlen und Fakten erläutern:
Die Zahl der Haushalte nimmt weiter zu. Gab es im Jahr 2000 noch 910.000 Haushalte, waren es 2007 bereits 960.000. Der Trend zu Kleinhaushalten hält an. 80% der Hamburger Haushalte bestehen aus nicht mehr als 2 Personen, 50% nur noch aus einer.
- Das trifft auch auf arme Haushalten zu. 55 % der 108.000 Bedarfsgemein-schaften nach SGB II sind Ein-Personen-Haushalte laut Lebenslagenbericht der Behörde für Soziales und Gesundheit.
- Hamburg baut, aber nicht genug. 883.000 Wohnungen waren 2007 auf dem Markt. Das sind 24.000 mehr Wohnungen als im Jahr 2.000, obwohl in diesem Zeitraum sogar 30.500 Wohnungen gebaut wurden. Die Differenz erklärt sich mit dem Wohnungsverlust durch Abriss, Wohnungs-zusammenlegungen etc.
- Hamburg fördert zwar familiengerechtes Bauen und Wohnen, der Wohnbedarf kleiner und einkommensschwacher Haushalte ist dagegen bislang kaum ein Thema in dieser Stadt.
- Ganz im Gegensatz zur Eigentumsförderung , läuft vor allem der Mietwohnungsneubau seit langem auf Sparflamme, und hier insbesondere der öffentlich geförderte. 2006 wurden von dürftigen rd. 1.300 (1.281) Wohnungen gerade mal 443 WE mit öffentlichen Mitteln errichtet, fast das doppelte, nämlich 838 Wohnungen, wurde dagegen freifinanziert gebaut. Das Programmvolumen von fast 1.300 Mietwohnungen für das Jahr 2007 wurde gerade mal zur Hälfte (725 WE) ausgeschöpft. Das städtische Wohnungs-unternehmen SAGA selbst beteiligt sich so gut wie gar nicht mehr am Neubau, gerade mal 100 Wohnungen baute sie 2007.
- Der soziale Wohnungsbestand schrumpft dramatisch und damit der Reservebestand zur Versorgung einkommenschwacher und benachteiligter Haushalte. Nur noch 119.000 geförderte Wohnungen gab es 2007 in Hamburg. 36.000 Wohnungen fielen seit Mitte 1999 aus den Bindungen. Und der Prozeß hält an. Bis 2012 werden es weitere 16.000 Szialwohnungen sein, hauptsächlich aus den 60 und 70er Jahres Beständen. Verstärkt wird die Reduzierung des Sozialen Wohnungsbestandes noch durch die Möglichkeiten des frühzeitigen Ablösens der Bindungen und der Freistellung von Bindungen in bestimmten Stadtquartieren.
- Der bisher preisgünstige Bestand der 50er- und 60er -Jahre schwindet aller-dings nicht allein durch Auslaufen der Mietpreisbindungen, sondern auch durch modernisierungsbedingte Mietpreissteigerungen, besonders auch durch energetische Modernisierungen.
- Noch gehören SAGA/GWG (43%) und den Genossenschaften (29%) 72% der Hamburger Sozialwohnungen, mithin insgesamt 85.000 Wohnungen. Allerdings verfügen SAGA und GWG mittlerweile auch über einen großen Wohnungsbestand von 68.000 Wohnungen, der keinerlei Bindungen mehr unterliegt und freifinanziert ist.
- Dass der Hamburger Wohnungsmarkt sehr eng geworden ist, zeigen auch die knapp 5.700 Personen mit Dringlichkeitsscheinen, die 2007 keine Wohnung fanden. Nur ¼ der Wohnungssuchenden konnte versorgt werden. (2.300)
Soweit erstmal die Lage am Wohnungsmarkt.
Zusammengefaßt läßt sich sagen: Hamburg baut nicht genug, Hamburg baut vor allem kaum neue geförderte Mietwohnungen, Hamburg baut nicht für die Nachfragergruppe der kleinen und einkommensarmen Menschen und last but not least Hamburgs sozialer Wohungsbestand verringert sich dramatisch. Bei der Mietenentwicklung sieht es nicht besser aus: Schlechte Karten für gering und Nichtverdiener. Denn die Mieten in Hamburg werden immer unbezahlbarer.
- Im freifinanzierten Bestand steigen die Mieten seit Jahren. Das Mietniveau Hamburgs ist mittlerweile eines der höchsten in Deutschland. 7,47 € pro m² bruttokalt laut Mikrozensus 2006. Der Hamburger Mietenspiegel 2007 weist ebenfalls eine hohe Durchschnittsmiete aus: 6,53 €/qm nettokalt ohne Betriebs- und Heizkosten.
- Die Neuvermietungsmieten liegen in der Regel noch höher, nämlich 20–30 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Die Mieten im preisgebundenen Bestand liegen im Durchschnitt zwar fast noch 27% niedriger als im freifinanzierten. Allerdings stiegen sie in den vergangenen Jahren auch schneller: um fast 20 % von 4 Euro auf 4,79 €/qm im sozial gebundenen Bestand der SAGA/GWG. Trotzdem hat das städtische Wohnungsunternehmen mit 5,09 €/qm noch eine vergleichsweise niedrige durchschnittliche Netto-Kaltmiete (2007), die es zu hüten gilt. Bei den Genossenschaften wird es ähnlich sein.
- Bisher haben wir nur die Kaltmieten betrachtet. Mindestens 2 € muss ein Mieter noch drauflegen für die Nebenkosten, meist jedoch mehr. Die kalten Betriebskosten liegen 2007 je nach Baualtersklasse zwischen 0,94 €/qm und 1,50 €/qm. Die Heiz-und Warmwasserkosten zwischen 0,86 –1,04 €/qm. Wohnen ist in der Regel nicht mehr billig, besonders nicht bei Neuanmietung.
So sieht es also auf dem Hamburger Wohnungsmarkt aus: Aber wie sieht die Nachfrageseite aus, die uns im Rahmen der Kampagne interessiert?
- Vielleicht überrascht es Sie, aber jeder 5. Hamburger ist als arm zu bezeichnen. Es gibt 229.000 Leistungsempfänger in ca. 130.000 Bedarfs-gemeinschaften nach ALG II sowie 15.365 Wohngeldempfänger. Rd. 245.000 (2006) Menschen, mithin 14% Prozent der Einwohner Hamburgs können ihre Miete nicht mehr selber oder nur zum Teil zahlen. Rechnet man noch Menschen hinzu, die ihre Ansprüche nicht geltend machen und die zunehmende Zahl von Menschen, die ihren Lebensunterhalt und den ihrer Angehörigen trotz Erwerbstätigkeit nicht ausreichend mit eigenen Mitteln abdecken können (Studie der Uni Duisburg) sowie einen Teil der Arbeitslosen hinzu, dann kann in Hamburg von einer Armutsquote um die 20 % ausgegangen werden. Und das ist alarmierend!
- Die Armut drückt sich auch in folgenden Zahlen aus: 51% der Erwerbstätigen, d.s. 423.000, verdienen weniger als 1.500 € im Monat. Laut Mikrozensus haben 255.000 Hamburger sogar ein Netto - Einkommen von weniger als 1.100 € im Monat, also 31% der 827.000 Erwerbstätigen. Selbst wenn man diese Menschen nicht als arm bezeichnen möchte, so wird deutlich, dass ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt schlecht sind, bzw. sie bereits einen Großteil ihres Einkommens für Miete aufbringen müssen.
- Armut ist ungleich verteilt. Die soziale Polarisierung verschärft sich trotz zahlreicher Programme zur sozialen Stadtteilentwicklung. In Stadtteilen, wo heute die meisten Ausländer leben, leben auch die meisten armen Inländer und dort gibt es mittlerweile auch die meisten Kindern. Die Armut konzentriert sich zunehmend auf die Stadtteile der 60er und 70 er Jahre in Randlagen (bspw.Billstedt, Wilhelmsburg, Jenfeld, Lurup, Dulsberg, Steilshoop)
Es erscheint wie eine Ironie der der Geschichte, dass in Zeiten wachsender Armut, das Wohnen immer teurer wird und der soziale Wohnungsbestand in der Stadt immer mehr schwindet.
In den nächsten Jahren werden vor allem in den Großsiedlungen der 60er und 70er Jahre die Bindungen auslaufen. Im Osdorfer Born ist das zur Zeit brandaktuell. 1.400 Wohnungen der SAGA/GWG fallen zum Ende des Jahres aus den Belegungs-und Mietpreisbindungen, in ganz Hamburg sind es 5.600 Wohnungen. Mieterhöhungen sind hier vorprogrammiert. Dass sie kaum verkraftbar seien werden, möchte ich Ihnen an einem Beispiel stellvertretend für viele zeigen: Ein Rentnerehepaar aus dem Osdorfer Born mit einen Rente von knapp 1.100 € netto zahlt eine bisher noch niedrige Kaltmiete von 3,54 €/qm. Der Mietenspiegel weist im Mittelwert für diese Baualtersklasse bereits 5,11 € auf. Das Ehepaar ist bereits heute am Ende seiner Mietzahlungsfähigkeit angelangt. Denn zu der Kaltmiete von 248 € kommen noch das gleiche an Nebenkosten hinzu.
Für viele Bewohner bedeutet das Ende von der Mietpreisbindung also vor allem Verunsicherung und Angst. Kommt eine Mieterhöhung, kann ich die Mieten dann noch zahlen, wird meine Wohnung, mein Haus verkauft, kann ich meinen Lebensabend hier noch verbringen? Wo soll ich hin, wenn ich die Mieten nicht mehr zahlen kann, die Wohnung zu groß geworden ist? Fragen, auf die die Politik eine Antwort finden muss.
Aber nicht nur normale Mieterhöhungen lassen die Mieten steigen, sondern auch Modernisierungen. Welchen Umfang diese Thema hat, zeigt die Tatsache, dass in Hamburg seit Jahren mehr Wohnungen modernisiert als neu gebaut werden. 2006 wurden 6.300 Wohnungen modernisiert, 2007 etwas weniger nämlich 5.200 Wohnungen. Schwerpunktmäßig wurden und werden dabei Wohnanlagen der 50-er und 60 er Jahre modernisiert, deren Mietniveau noch sehr moderat ist und den Menschen bisher noch ein Wohnen ohne die Inanspruchnahme von ALG II erlaubt.
Mietpreisdynamik, Verdrängung und Ende der Mietzahlungsfähigkeit
Durch Modernisierungen werden Verdrängungsprozesse vorangetrieben. Das kann man in den innenstadtnahen Wohngebieten gut beobachten, Stichwort: Gentrifizierung. Durch Sanierung, Modernisierung und Umwandlung ging und geht ein immenser Bevölkerungsaustausch vonstatten. Immer weniger der einkommensarmen Bewohner können sich das Leben dort leisten, die Angst vor weiter steigenden Mieten geht – berechtigterweise - um. Auch in den 50- und 60 er Jahre Beständen werden diese Modernisierungsfolgen in der MhM- Beratungspraxis erkennbar. Verzweifelte oder resignierte in der Regel ältere Menschen und Rentner, die ihr Leben lang gearbeitet haben, können die Mieterhöhung, die schon mal 2 -3 €/qm nach Modernisierung beträgt, nicht oder nur unter großen Opfern bezahlen. Teilweise ziehen sie dann aus, meist in eine unmodernisierte Wohnung, um dann evtl die nächste Modernisierungs-ankündigung zu bekommen. Keine schöne Perspektive im Alter.
Ich will Ihnen die Mietpreisdynamik bei Modernisierung an zwei weiteren Beispielen aus der Praxis noch deutlcher vor Augen führen. Vor allem, um zu zeigen, wie groß die Möglichkeiten der Einwirkung auf die damit verbundenen Mieterhöhungen sind. Auf St. Pauli will die SAGA ein Wohnhaus mit 8 großen Wohnungen zwischen 120 und 160 qm modernisieren. Die derzeitige Miete beträgt 5,35 €/ netto kalt, also 781 €. Der Vermieter will an einer Hausseite eine Wärmedämmung anbringen, die Fenster erneuern und neue Balkone anbringen lassen. Die Mieterhöhung soll 1,82 €/qm betragen, also rd. 266 € im Monat mehr. Das ist für die meisten der Bewohner, junge Familien und WG’s, schon eine grenzwertige Erhöhung. Würde der Vermieter jedoch auf die Balkone verzichten, dann würde sich die Mieterhöhung um 2/3 reduzieren und nur noch 90 € betragen. Das wäre im Interesse der Bewohner, weil es ihnen ermöglichen würde, dort wohnen zu bleiben. Inzwischen hat MHM erreicht, dass die Balkonerneuerung nur mit Einverständis der Mieter erfolgen wird.
Ein zweites Beispiel aus Bahrenfeld, einer Wohnanlage aus den 30 er Jahren, zeigt wie erbittert die Mieter um eine niedrigere Mieterhöhung kämpfen und damit um die Möglichkeit, in ihren Wohnungen wohnen bleiben zu können. Der Vermieter wollte modernisieren, Dach und Kellerdecke dämmen, isolierverglaste Kunststofffenster einsetzen, die Elektrik im Bad erneuern und eine zentrale Warmwasserbereitung einführen. Die Miete sollte um 0,81 € von 5,31 € auf 6,12 € erhöht werden. Die Mieter wollten ihre individuelle Warmwasserversorgung aus zweierlei Gründen behalten: einmal um die Mieterhöhung in Grenzen zu halten, zum anderen wollten sie über die Kosten ihres Energieverbrauchs selber bestimmen. Sie konnten sich durchsetzen, die Mieterhöhung wurde auf 0,30 €/qm gesenkt.
Was zeigen uns die Beispiele? Viele Mieter, auch Mieter mit Erwerbseinkommen, sind an der Grenze ihrer Mietzahlungsfähigkeit angelangt. Sie wollen bezahlbare Mieten und sie wollen in ihrem Umfeld wohnen bleiben. Dafür nehmen sie auch Komforteinbußen hin und sind bereit zu verzichten. Bei Modernsierungen gibt es zudem einen breiten Handlungsspielraum, der mit den Betroffenen im Interesse eines Wohnungserhalts ausgehandelt werden muss.
Sie sehen, am Wohnungsmarkt geht die Schere zwischen Angebot an teurer werdenden Wohnungen und der Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen immer weiter auseinander. Aber darauf sind weder Politik noch Wohnungs-unternehmen wirklich eingestellt. Will man die absehbare Katastrophe vermeiden, so ist jetzt die Zeit zum Handeln. Nach Jahren der erfolgreichen ökonomischen Konsolidierung vieler Wohnungsunternehmen, muss der soziale Aspekt der Wohnraumversorgung wieder in den Vordergrund der Politik gerückt werden.
Wenn ich eine Prognose wagen darf, dann würde ich sagen, dass sich Hamburg auf eine hohe Armutsquote einstellen muss. Dies aufgrund von Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung, des sich weiter ausbreitenden Niedriglohnsektors und der daraus resultierenden Zunahme von Haushalten mit erhöhtem Armutsrisiko, insbesondere Familien mit Kindern und Ein-Personen Haushalte, aber auch verstärkt von alten Menschen mit kleinen Renten. Daraus leitet sich die Forderung ab, dass in dieser Stadt ein Wohnungsangebot geschaffen bzw. auch erhalten werden muss, das diese Menschen dauerhaft mit Wohnraum versorgen kann.
Für eine neue soziale Wohnungs- und Mietenpolitik in Hamburg
- Dabei kommt den städtischen Wohnungsunternehmen mit den Genossenschaften eine entscheidende Rolle bei der sozial ausgewogenenen Entwicklung des Hamburger Wohnungsmarktes und der Entwicklung einer zukunftsfähigen Wohnungspolitik zu. Das Gute ist, über das städtischen Wohnungsunternehmen mit seinen 130.000 Wohnungen kann direkt Wohnungspolitik betrieben werden.
- Da es immer weniger belegungsgebundene Wohnungen in Hamburg gibt und besonders die Wohnungsversorgung von Menschen mit besonderen Wohnbedarfen gefährdet ist, braucht Hamburg dauerhaft ein preisgünstigen Wohnungsbestand von 20 - 30%, also ca.180.000 – 250.000 Wohnungen.
- Der öffentlich geförderte Mietwohnungsneubau muss wieder in einem nennenswerten Umfang stattfinden. Neben SAGA/GWG und den Genossenschaften müssen auch weitere, neue soziale Investoren mit ins Boot geholt werden.
- Modernisierungen dürfen nicht zum Mietpreistreiber werden. Bei der Mietentwicklung muss die Zahlungsfähigkeit der Bewohner miteinbezogen werden. Deswegen sollten abgestufte Modernisierungen und Modernisierungsprogramme angeboten werden. Es macht z.B. Sinn, Mietereinbauten zu berücksichtigen, wenn dadurch die Mieterhöhung niedriger ausfallen kann. Gefordert ist aber auch die Berücksichtigung von den unterschiedlichen Lebensweisen der Stadtbewohner bei einer Modernisierung.
- Will die Stadt wirklich eine durchmischte Stadt, dann muss sie u.a. dafür sorgen, dass Mieten für Ärmere/ Einkommensschwache bezahlbar bleiben, nicht nur in einigen Stadtteilen am Stadtrand, sondern im gesamten Stadtgebiet. Die Verdrängung der Armen/Einkommensschwachen aus dem urbanen Raum ist für MhM ein abzulehnendes Wohnungs- und stadtentwicklungspolitisches Leitbild.
Dabei kommt den städtischen Wohnungsunternehmen mit den Genossenschaften eine entscheidende Rolle bei der sozial ausgewogenenen Entwicklung des Hamburger Wohnungsmarktes und der Entwicklung einer zukunftsfähigen Wohnungspolitik zu. Das Gute ist, über das städtischen Wohnungsunternehmen mit seinen 130.000 Wohnungen kann direkt Wohnungspolitik betrieben werden.
Mietrechtliche Korrekturen notwendig
Sieben Jahre nach der Mietrechtsreform muss sich auch der Bundesgesetzgeber fragen, ob denn alle Regelungen den heutigen Anforderungen an eine notwendig neue und soziale Wohnungspolitik gerecht werden. MhM meint nein: Es müssen dringend mietrechtliche Korrekturen vorgenommen werden, die den Metenanstieg in Ballungszentren mit engem Wohnungsmarkt dämpfen. Dazu zwei Vorschläge:
- Vor dem Hintergrund eines mittlerweile hohen Mietpreisniveaus in der Stadt und der Notwendigkeit, die Mietpreisdynamik zu verlangsamen, hält MhM § 559 BGB - die Mieterhöhung bei Modernisierung - für systemfremd und in Zukunft für verzichtbar. Gemäß § 559 können Vermieter sich bisher Modernisierungen abseits des Vergleichsmietensystems bezahlen lassen. So kann ein Vermieter 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Es genügt nach Auffassung von MHM, dass durch Modernisierung der Wohnwert der Immobilie steigt. Es ist nicht einzusehen, dass ein Vermieter zweimal für dieselbe Sache kassieren kann und dass er entgegen der steuerlich zeitlich befristeten Abschreibungs-möglichkeit, seine Miete dauerhaft erhöht. Die Möglichkeit von 20 %igen Mieterhöhungen alle 3 Jahre nach dem Vergleichsmietensystem sind weiter gegeben und auch ausreichend.
- Die zweite Korrektur ist beim Vergleichsmietenbegriff (§ 558 Abs. 2 BGB) erforderlich. Der Mietenspiegel bildet entgegen der Begrifflichkeit nämlich nicht den gesamten, bestehenden Wohnungsmarkt ab. Vielmehr werden nur diejenigen Mieten berücksichtigt, die in den letzten vier Jahren erhöht wurden. Dadurch fallen alte Bestandsmieten raus und Neuvermietungs-preise erhalten ein zu großes Gewicht. Durch eine erneute Einbeziehung aller Mieten kann auch hier Druck aus der Dynamik der Mietpreissteigerungen genommen werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Brisanz und Dramatik der Lage vor Augen führen. Es besteht dringender Handlungsbedarf für das Ballungszentrum Hamburg mit seinem engen Wohnungsmarkt, den steigenden Mieten und einer wachsenden Anzahl armer Menschen.
Um nicht immer mehr Menschen in eine Abhängigkeit von Transferleistungen zu bringen und um die Wohnungsversorgung von Menschen mit besonderen Wohnbedarfen auch in Zukunft gewährleisten zu können, braucht Hamburg ein integriertes soziales Wohnungs-und Mietenentwicklungskonzept für den Neubau und den Bestand. MhM ist gerne bereit, dabei zu helfen!
Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit.
Hinweis: Hier geht es zu den Forderungen der AG der Freien Wohlfahrtspflege Hamburg e.V. und Mieter helfen Mietern e.V.