Sie fragen
– MhM-Juristin Sabine Weis antwortet
FRAGE:
Mein Mietverhältnis ist beendet und ich möchte nun meine Kaution zurück. Bei Anmietung vor mehr als 30 Jahren habe ich eine Kaution an den Vermieter gezahlt. In den 90er Jahren wechselte mehrmals der Eigentümer der Wohnung. Es gab auch eine Zwangsversteigerung des Hauses. Der zweite Käufer hat die Kaution noch bekommen, danach verliert sich die Spur. Vor zwei Jahren ist meine Wohnung noch mal verkauft worden. Der neue Eigentümer weigert sich, die Kaution zurückzuzahlen, da er keine Kaution bekommen habe. Zu Recht?
ANTWORT:
Nein. Ihr letzter Vermieter muss Ihnen die Kaution zuzüglich Kautionszinsen auszahlen. Entscheidend ist, dass Ihr Vermieter die Wohnung nach dem 1. September 2001 erworben hat. Denn an diesem Tag trat die Mietrechtsreform in Kraft und verbesserte die Rechtslage für Mieter bezüglich der Kautionsrückzahlung. Nach altem Recht mussten die Mieter bei einem Verkauf der Wohnung um ihre Kaution fürchten. Der Erwerber war nämlich nur dann verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen, wenn er die Kaution auch vom Verkäufer erhalten hatte. Ließ sich nicht mehr feststellen, wo die Kaution verblieben war oder war der alte Eigentümer nicht mehr auffindbar, hatten die Mieter das Nachsehen. Dieses alte Recht ist zwar weiterhin anwendbar, aber nur wenn eine Veräußerung vor dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform stattgefunden hat. Für Fälle der mehrfachen Veräußerungen hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 1. Juni 2011 (VIII ZR 304/10) klargestellt, dass die neue Rechtslage bei einem Wohnungskauf nach dem 1.9.2001 auch dann gilt, wenn es bereits vor dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform Verkäufe gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet wurde.
FRAGE:
Mein Vermieter hat mir Ende November eine Mieterhöhung zugeschickt, die mit dem Mietenspiegel 2009 begründet wurde. Zu diesem Zeitpunkt war der neuen Mietenspiegel schon veröffentlicht, dessen Werte für „mein“ Rasterfeld interessanter Weise gesunken sind. Kann die Mieterhöhung überhaupt eine Wirkung haben?
ANTWORT:
Leider führt die Bezugnahme auf einen alten Mietenspiegel nicht dazu, dass die Mieterhöhung als unwirksam angesehen werden kann; so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 6.7.2011 (NZM 2011, 743). Ob Sie einer Mieterhöhung zustimmen müssen, hängt davon ab, ob Ihre derzeitige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist selbstverständlich anhand des Mietenspiegels 2011 zu ermitteln.