Nebenkosten:
Plausibilitäts-Check in neun Schritten
Winterzeit ist Abrechnungszeit. Mieterinnen und Mieter sehen sich mit einem scheinbar undurchdringlichen Zahlenwerk konfrontiert: ihrer Nebenkostenabrechnung. Doch so schwer ist es gar nicht. Ein erster Check kann ganz bequem von zu Hause aus erfolgen und zwar mit dem MhM-Info Nr. 10 und der folgenden Checkliste. Tauchen Ungereimtheiten auf, ist es an der Zeit, die MhM- Nebenkostenberatung aufzusuchen.
1.
Zunächst zeigt ein Blick in den Mietvertrag, ob der Vermieter überhaupt abrechnen muss. Das ist nur der Fall, wenn im Mietvertrag Vorauszahlungen vereinbart wurden. Aber Vorsicht: Eine solche Vereinbarung kann auch zu einem späteren Zeitpunkt noch zustande gekommen sein. Nur die Heizkosten müssen unabhängig von der vertraglichen Vereinbarung abgerechnet werden.
2.
Um zu prüfen, ob die Abrechnung ihren Namen zu Recht trägt, wurden von der Rechtsprechung folgende Kriterien entwickelt: Danach muss die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtbeträge des Hauses bzw. der Liegenschaft enthalten. Der bzw. die Umlageschlüssel zur Umrechnung der Gesamtbeträge auf die einzelne Wohnung müssen genannt und erläutert werden. Von den gesamten auf die Wohnung entfallenden Kosten müssen die geleisteten Vorauszahlungsbeträge abgezogen werden, so dass per Saldo die Nachzahlung bzw. das Guthaben ausgewiesen wird. Geht die Abrechnung erst mehr als 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zu, kann der Vermieter bis auf seltene Ausnahmefälle keine Nachzahlung mehr verlangen.
3.
Sie sollten unbedingt prüfen, ob Kosten in die Abrechnung eingeflossen sind, die darin nichts zu suchen haben. Grundsätzlich gehören Kosten für Verwaltung und Reparaturen, auch wenn sie in umlagefähigen Positionen versteckt sind, nicht in die Abrechnung. Umlegbar sind, soweit sie angefallen sind und nicht vertraglich ausgeschlossen wurden, Kosten für Grundsteuern, Wasser/Sielgebühren, Müllabfuhr, Gehwegreinigung, Allgemeinstrom, Versicherungen, Hauswartung, Hausreinigung, Gartenpflege, Fahrstuhl, Antenne bzw. Kabelanschluss, Schornsteinfeger, die Gemeinschaftswaschmaschine und sonstige Betriebskosten.
4.
Abgerechnet werden muss grundsätzlich über einen Zeitraum von 12 Monaten. Nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel wenn der Vermieter eine Umstellung auf kalenderjährliche Abrechnung vornehmen will, kann davon abgewichen werden.
5.
Falls sich in nennenswertem Umfang Gewerbebetriebe im Haus befinden, sollte das in der Abrechnung berücksichtigt worden sein. Dies betrifft besonders die Posi–tionen Grundsteuern, Wasser/Sielgebühren, Müllabfuhrgebühren, Allgemeinstrom und Versicherungen. Sollte eine solche Kostentrennung nicht erkennbar sein, muss der Vermieter darüber Auskunft geben. Aber aufgepasst: Es kann auch mal sein, dass sich ein Umlageschüsssel, der Gewerbeflächen enthält, vorteilhaft auf die eigene Abrechnung auswirkt. Und auch gewerblichen Einflüsse, die sich nur unwesentlich auf die Kosten auswirken, müssen nicht berücksichtigt werden.
6.
Kosten für Heizung/Warmwasser und Wasser/Sielgebühren müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Über die seltenen Ausnahmefälle muss der Vermieter auf Nachfrage Auskunft erteilen. Darüber hinaus kann auch vertraglich vereinbart worden sein, dass weitere Kosten wie beispielsweise Müllgebühren nach Verbrauch abgerechnet werden.
7.
Ob sich die Kosten in angemessener, also durchschnittlicher Höhe bewegen, kann durch einen Blick auf das MhM Info Nr. 10 oder durch den Kosten-Check auf der MhM-Homepage festgestellt werden. Denn der Vermieter ist grundsätzlich gehalten, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Interpretation der Durchschnittswerte ist allerdings nicht ganz einfach und sollte im Zweifelsfall von Experten/innen der speziellen MhM-Nebenkostenberatung vorgenommen werden.
8.
Sollten einzelne Kosten sehr hoch liegen oder aus anderen Gründen zweifelfhaft sein, kann der Mieter auch eine Prüfung der Originalbelege beim Vermieter bzw. Verwalter vornehmen oder einen Experten von MhM beauftragen. Die Kosten inklusive eines ausführlichen Protokolls liegen im Normalfall zwischen 120 € und 170 €.
9.
Folgende Fristen sind zu beachten: Nach Zugang der Abrechnung müssen dem Vermieter innerhalb von 4 Wochen die Zweifel an der Abrechnung mitgeteilt werden. Eine detaillierte Klärung der Zweifel durch Beratung oder aber eine Belegprüfung darf bis zu 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dauern. Ist die Abrechnung in Ordnung, sollte ein möglicher Nachzahlungsbetrag bis 4 Wochen nach Zugang der Abrechnung beim Vermieter eingegangen sein. Ein Guthaben ist dagegen sofort fällig.
Achim Woens