Mietrecht
Mieterhöhung:
Urteile zum Beurteilen
Die Mieterhöhungswelle wird anrollen. Über Formalien und Begründungserfordernisse informiert MhM-Info 05. Ein Gefühl für die richtige Einordnung in die Spanne des Mietenspiegels soll die nachstehende Zusammenfassung aktueller Rechtsprechung zum Thema Mieterhöhung vermitteln. Unersetzlich bleibt jedoch die Überprüfung Ihrer Mieterhöhung durch die MhM-Mietrechtsprofis in einer unserer Beratungsstellen.
Kein Ökospiegel
Eine energetische Komponente hat der Mietenspiegel zwar nicht erhalten. Dieses scheiterte am Widerstand der Eigentümer, die sich weigerten, Energiepässe offen zu legen. Der Broschürentext aber macht klar, dass die vorhanden Wärmeisolierung einer Wohnung als Beschaffenheitskriterium und für die Einordnung in die Spanne des Mietenspiegel relevant ist. Auch das Landgericht Hamburg entschied jüngst, dass ein überdurchschnittlich guter energetischer Zustand die Einordnung oberhalb des Mittelwertes rechtfertigt (Urteil vom 11.9.2009 –311 S 106/08).
Lage von A bis Z
Hier ein kleiner „Rundflug“ über die Stadt, damit Sie wissen, welche Aspekte bei der Wohnlage eine Rolle spielen:
Die Augustenburger Straße wird als Verbindungsstraße zur Kieler Straße genutzt und ist deshalb als unterdurchschnittlich zu beurteilen. +++ Die Lage unmittelbar an der Breitenfelder Straße (Ring 2) mit seinen Geräusch- und Abgasbeeinträchtigungen ist nachteilig. +++ Die Lage einer in der Erichstraße (St. Pauli) gelegenen Wohnung ist aufgrund des Rotlichtmilieus als unterdurchschnittlich zu bewerten. +++ Die Lage an der vielbefahrenen Fuhlsbüttler Straße wirkt sich kaum nachteilig bei der Beurteilung einer im VII. OG belegenen Wohnung aus, da dort die Geräusche nicht so laut zu hören sind und der Blick ins Grüne geht. +++ Die Lage an einer Hauptverkehrsstraße (hier Stresemannstraße) rechtfertigt einen Abschlag von 10 % vom Mittelwert. +++ Die Lagevorteile des zentralen Karoviertels mit seiner guten Infrastruktur und der Nähe zu Planten un Blomen werden durch die Nachteile der angespannten Verkehrssituation, der hohen Verdichtung und der Nähe zu Großveranstaltungen (Dom, Stadion) kompensiert. +++ Die Verkehrsanbindung einer Wohnung in der Leverkusenstraße ist durchschnittlich, wenn man eine Bahnstation innerhalb von 10 Minuten erreicht. +++ Die in Rahlstedt in der Nähe einer Bahntrasse gelegene Wohnung führt in guter Wohnlage zu einem Abschlag vom Mittelwert. +++ Trotz Aufwertung des Schulterblattes in den letzten 10 Jahren ist eine dort gelegene Wohnung aufgrund der Immissionen (Bahn, Kopfsteinpflaster) noch immer unterhalb des Mittelwertes einzuordnen. +++ Nicht ganz St. Pauli-Süd ist im untersten Bereich des Mietenspiegels anzusiedeln; spielt sich das Rotlichmilieu nicht unmittelbar vor dem Mietobjekt ab und hat man zum Teil einen Blick auf die Elbe, ist auch die Einordnung etwas darüber gerechtfertigt. +++ Die Lage einer Wohnung an der Weidenallee Ecke Altonaer Straße ist durchschnittlich, da die Vorteile einer zentralen Lage durch die überdurchschnittliche Verkehrsbe-lastung kompensiert wird.
Fläche
Nicht nur bei größeren Abweichungen der im Mietvertrag genannten Fläche von der tatsächlichen Fläche gibt es Streit. Manchmal lassen Vermieter ihre Wohnung von Mieterhöhung zu Mieterhöhung dezent wachsen – auch ist nicht immer eindeutig, wie besondere Flächen in die Berechnung mit einzubeziehen sind.
An dieser Stelle zwei Klarstellungen:
Nennt der Vermieter in einer Mieterhöhung eine größere Fläche als im Mietvertrag, ist eine Zustimmung des Mieters nicht als Zustimmung zur Vertragsänderung auch hinsichtlich der Wohnungsgröße zu werten. Denn der Mieter stimmt einer bestimmten neuen Miethöhe zu und hat im Zweifel keinen vertraglichen Veränderungswillen hinsichtlich anderer Merkmale der Wohnung. (Amtsgericht Hamburg-Barmbek, Urteil vom 6.11.2008 – 813B 151/08). Es bleibt also künftig bei der alten geringeren Wohnfläche. Eine sehr große Terrassenfläche (75,25 m²) ist nur mit 10 % als Wohnfläche anzurechnen, wenn die Terrasse nur von einer Seite Sichtschutz hat und sie im Vergleich zur Wohnung (87,27 m²) überproportional groß ist (Amtsgericht St. Georg, Urteil vom 19.3.2009 – 910 C 319/08).
Ausstattung
Was ist eine Heizung, was ist ein Bad? Auch diese Fragen sind nicht immer einfach zu beantworten. Zum Bad ist in der Broschüre ausgeführt: Unter einem Bad ist ein Wannen- oder Duschbad in einem besonderen Raum (mit oder ohne WC) in der Wohnung zu verstehen. Eine Sammelheizung im Sinne des Mietenspiegels setzt nicht voraus, dass sämtliche Zimmer mit Heizkörpern versehen sind. Entscheidend ist dass sämtliche Wohnräume sowie Küche und Bad angemessen erwärmt werden können (Landgericht Hamburg, Beschluss vom 30.10.2006 – 334 S 68/06).
Keine Zuschläge!
Für eine unwirksame Schönheitsreparaturenklausel erhält ein Vermieter keine Mieterhöhungsmöglichkeit, denn § 558 BGB hat nicht den gesetzgeberischen Zweck, eine sich für den Vermieter als ungünstig erweisende Vertragsgestaltung wirtschaftlich zu kompensieren (Landgericht Hamburg, Beschluss vom 6.12.07 – 334 S 57/07). Auch Zuschläge für eine angebliche Adresslage führen dazu, dass die Mieterhöhung insgesamt abgelehnt werden kann.
Der Tipp zum Schluss
Dieses sind nur wenige Punkte möglicher Fehlerquellen von Mieterhöhungen. Nutzen Sie das MhM-Beratungsangebot oder die Lange Nacht der Mieterhöhung am 26. Januar 2010, um die Abrechnung überprüfen zu lassen, bevor Sie zustimmen!
Sylvia Sonneman