Hamburger Mietenspiegel 2011:
Mietenwahnsinn geht weiter
Der Hamburger Mietenspiegel 2011 verzeichnet mit einem Anstieg von 5,8 % gegenüber 2009 den größten Mietensprung seit 16 Jahren. Was sagt das über den Hamburger Wohnungsmarkt? Wie funktioniert der Mietenspiegel? Was bedeutet der Mietenspiegel für die Mieter? Ist der Mietenspiegel aus Mietersicht abzulehnen? Wie soll man den Mietenanstieg aufhalten? MhM gibt Antworten auf die drängendsten Fragen.
Der Andrang bei der Mietenspiegel-Pressekonferenz am 3. November 2011 war enorm. Vier Kamerateams hatten sich aufgebaut. Es fehlte so gut wie keine Tageszeitung und kein Radiosender. „Die von Teilen der Bevölkerung erwarteten exorbitante Steigerung sei aber ausgeblieben“, kommentierte Bausenatorin Blankau den deutlichen Anstieg. Doch keiner dürfte einen noch höheren Anstieg als 5,8 % erwartet haben.
Vermietermarkt Hamburg
Der Mietenspiegel zeigt genau das auf, was der aufmerksame Beobachter des Wohnungsmarkts schon länger weiß: der Hamburger Wohnungsmarkt ist extrem angespannt. Vermieter diktieren die Konditionen und können auch bescheidene Unterkünfte für großes Geld vermieten. Es sind auch genau diejenigen Wohnungen von überdurchschnittlichen Preissteigerungen betroffen, die besonders heiß begehrt sind – wegen der Lage, der Größe oder wegen ihres Preises.
Heiß begehrt: Kleine Wohnungen
Das weiß jeder: Familien finden keine Wohnungen in Hamburg. Aber haben es auch Einzelpersonen schwer eine Wohnung anzumieten? Die Frage ist schnell beantwortet: Ja. In der Single-Hochburg Hamburg gibt es über 50 % Ein-Personen-Haushalte – vor zwanzig Jahren waren es nur 40 %. Im letzten Jahr wuchs Hamburg um über 12.000 Personen. Jährlich gibt es fast 9.000 Studienanfänger, aktuell sogar 13.000, denn der doppelte Abiturjahrgang strebt an die Hamburger Universitäten. Eine riesige Nachfragergruppe steht somit einem viel zu geringem Angebot an kleinen Wohnungen gegenüber. Die Preise explodieren. In der guten Wohnlage ist der Mittelwert der kleinen Wohnungen bei über 10 Euro/m² gelandet.
Schwund: günstige Wohnungen
Begehrt sind kleine Wohnungen auch deshalb, weil nur sie Arbeitslosengeld II-Beziehern und Grundsicherungsempfängern ermöglichen, die von der Sozialbehörde vorgegebenen Miethöchstwerte einzuhalten. Denn diese Grenzen berechnen sich für Einzelpersonen (noch) an den Mittelwerten des Mietenspiegels 2007 multipliziert mit 50 (m²). Der Quadratmeterpreis ist unrealistisch und so müssen Mieter kleinere Wohnungen suchen, um die Werte einzuhalten. Doch Mieter mit Transfer-Einkommen sind nicht die einzigen Mieter mit knappem Budget. Immerhin die Hälfte aller Hamburger Haushalte hat ein so geringes Einkommen, dass sie Paragraph-5–Schein-berechtigt sind. Der Mietenspiegel zeigt eindrücklich, dass die niedrigen Mietpreise, also Mieten unter 6,00 Euro/m² rasant schwinden. Lagen 2009 noch 48 % aller Wohnungen in normaler Wohnlage und waren für unter 6,00 € zu haben, sind es heute nur noch 32,7 %.
Teures Vergnügen: Altbauwohnungen
Für Normalverdiener oder Menschen mit geringem Einkommen sind Wohnungen in den innenstadtnahen Altbauquartieren unbezahlbar geworden. Der Preisanstieg in der Altbaukategorie ist fast überall zweistellig. Das Rasterfeld C2, die Altbauwohnung mit Bad und Heizung, kostet gegenüber 2009 gleich 14,3 % mehr. Von den insgesamt 73.000 Altbauwohnungen des Mietenspiegels betrifft dieses Feld 22.000 Wohnungen. Nur Neubauwohnungen der guten Wohnlage haben im Preis etwas nachgegeben (2,4 - 4,1 %). Allerdings ist das Preisniveau auch hier enorm, denn die Preise liegen im Mittelwert zwischen 9,47 und 11,35 Euro/m².
Teuer modernisiert: 50er Jahre-Wohnungen
Gebäude aus den 50er Jahren sind das aktuelle Tummelfeld energetischer Sanierungen. Die Mietsteigerungen übertreffen die erhofften Energieeinsparungen oft um das Fünf- bis Achtfache. Das wirkt sich auch auf den Mietenspiegel aus. Das Rasterfeld H2 stieg um 8,2%. In der Baualtersklasse H des Mietenspiegels (1948-1960 erbaut) liegen die Preissteigerungen zwischen 5,7 und 18,6 %! Das Rasterfeld H2 betrifft so viele Wohnungen, wie kein anderes, nämlich 83.000 Wohnungen.
Die Lage kann als dramatisch bezeichnet werden. Was bedeutet sie für Mieter?
Bestandsmieten werden nachziehen
Bei der Mietenspiegelbefragung werden nur diejenigen Wohnungen berücksichtigt, deren Mieten in den letzten vier Jahren erhöht wurden – entweder wegen einer normalen Mieterhöhung oder einer modernisierungsbedingten. Der Anteil der Neuvermietungspreise bei der Datenerhebung ist mit 42% sehr hoch. In vielen bestehenden Mietverhältnissen ist bei diesem Mietenspiegel für Vermieter noch Luft nach oben. MhM rechnet mit einer Welle von Mieterhöhungsverlangen in den nächsten Wochen.
Ausgaben für die Kosten der Unterkunft steigen
Unangenehm ist der kräftige Anstieg, insbesondere der der kleinen und günstigen Wohnungen, auch für die Stadt. Denn die Hamburger Sozialbehörde gibt jährlich 600 Millionen Euro Unterkunftskosten für Grundsicherungs- und ALG II-Bezieher aus. Nach Erscheinen des letzten Mietenspiegels hatte die Sozialbehörde die Höchstwerte für die Kosten der Unterkunft nicht angehoben. Dieses Mal wird die Behörde nicht darum herumkommen, denn die Höchstwerte müssen sich an den üblichen Entgelten für das Wohnen orientieren. Die Sozialbehörde gab an, dass man sich schnell zusammensetzen werde, um die Grenzen zu korrigieren. Sollten über Mieterhöhungen „nur“ die durchschnittlichen Steigerungen auf die Leistungsbezieher zukommen, so kostet allein das die Hansestadt Hamburg ca. 35 Millionen Euro jährlich mehr.
Weg mit dem Mietenspiegel?
Der Mietenspiegel ist für Mieter wichtig und nützlich. Ganz bewusst entschied sich Mieter helfen Mietern vor über 20 Jahren, im Arbeitskreis Mietenspiegel mitzuwirken. In diesem Gremium versammeln sich Vermieterverbände, Richter, Datenschützer und Mietervereine, um die Baubehörde bei der Erstellung des Mietenspiegels zu beraten. MhM setzt sich auch dort vehement für Mieterinteressen ein. Auch wenn die Mietsteigerungen noch so ärgerlich und beängstigend sind, ohne den Mietenspiegel sähe es schlimmer aus. Vermieter könnten Mieterhöhungen nur mit drei Vergleichswohnungen, z.B aus ihrem Bestand oder einem Sachverständigengutachten begründen. Mieter könnten auf keine gesicherten Daten zurückgreifen, um sich zu wehren – Prozesse vor Gericht wären riskant.
Was tun?
Verstärkter Wohnungsbau wird langfristig zur Entspannung beitragen, wenn das Wachstum der Stadt und die Abrisse die Neubauaktivitäten nicht auffrisst. Aber hier und jetzt nützt das Mietern wenig. Es müssen schnell gesetzliche Änderungen auf den Weg gebracht werden, um den Wohnungsmarkt in Hamburg vor weiteren Auswüchsen zu schützen.
Wer, wenn nicht Hamburg, sollte deshalb eine Bundesratsinitiative starten? Nach Auffassung von MhM müssten folgende vier Änderungen darin enthalten sein:
4-Punkte-Bundesratsinitiative
• Die Definition der ortsüblichen Vergleichmiete muss korrigiert werden, so dass alle am Ort gezahlten Mieten als ortsüblich gelten und nicht nur die in den letzten vier Jahren erhöhten Mieten. Die sog. Vier-Jahres-Regel muss weg.
• Der Mietenspiegel selbst sollte zuverlässige Daten über energetisch übliche Zustände enthalten, so dass energetische Modernisierungen nicht mehr gesondert über § 559 BGB durch eine Mieterhöhung geltend gemacht werden, sondern nur im Rahmen einer Mietenspiegelerhöhung möglich wären. Der systemfremde § 559 BGB muss gestrichen werden (vgl. mietraum², Nr. 2/2011, S. 5/6).
• Die Erhöhungsmöglichkeit um 20 % in drei Jahren lässt zu große Mietsteigerungen zu. Eine Herabsetzung der Kappungsgrenze z.B. auf höchstens 15 % ist überfällig.
• Überhöhte Mieten müssen wieder bekämpft werden können. Der Bundesgerichtshof (BGH) stoppte diese Möglichkeit, mit der MhM in den 90er Jahren von den Vermietern Millionen D-Mark erfolgreich zurückforderte. Denn der Mieter sollte laut BGH nur dann eine Mietsenkung erreichen können, wenn er beweist, dass er keine günstigere Wohnung auf dem Wohnungsmarkt habe anmieten können – unmöglich, so etwas zu beweisen. Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschritten wird, ist die Miete unzulässig und der Vermieter muss sie herabsetzen, ggf. zurückzahlen. Nur eine solche Gesetzesregelung würde Schutz vor Preistreibern bieten.
Sylvia Sonnemann
Den Hamburger Mietenspiegel 2011 finden Sie auf unserer website oder in der Zeitung/pdf der Zeitung.