Mietrecht
Leben und Wohnen im Alter
Altersgrenzen kennt das deutsche Mietrecht nicht. So unterliegt die 80-jährige Seniorin denselben gesetzlichen Vorschriften wie die 22-jährige Auszubildende. Lediglich bei der Schaffung z. B. barrierefreier Zugänge zur Mietwohnung erfährt der ältere und gesundheitlich beeinträchtigte Mieter eine Sonderregelung. Kommt der altengerechte Umbau der Wohnung nicht in Frage, reichen die Wohnmöglichkeiten vom „Begleiteten Wohnen“ in der Seniorenresidenz bis zum Zwei-Bett-Zimmer im klassischen Alters- und Pflegeheim.
Recht auf Barrierefreiheit?
Ein Mieter kann von seinem Vermieter die Zustimmung zu baulichen Änderungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung erforderlich ist (§ 554 a BGB). Die Kosten muss er dann allerdings selber tragen. Diese Vorschrift ist erst 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt worden und soll die Gleichstellung behinderter Menschen fördern. Älteren, insbesondere gehbehinderten Mietern soll ein Wohnungswechsel erspart werden, etwa durch den Anspruch auf Beseitigung von Türschwellen in der Wohnung, die Verbreiterung von Türen oder aber auch Rampen und Treppenhilfen wie Treppenlifte. Allein die formale Stärkung der Rechtsposition bewirkt aber noch keine Umsetzung in der Praxis: Denn Umbauten sind teure Investitionen. Zudem kann der Vermieter noch eine zusätzliche Mietsicherheit von seinem Mieter verlangen, deren Höhe sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau der baulichen Änderungen orientiert. Diese können ebenfalls stattlich ausfallen, so dass der Anspruch im Grunde nur für gut situierte Mieter in preiswerten Mietwohnungen infrage kommt. Die Vorschrift des § 554 a BGB spielt daher in der Praxis kaum eine Rolle.
Rollator im Hausflur
Dementsprechend gibt es nur wenige veröffentlichte Entscheidungen zum Thema Altwerden der Mieterschaft. Vermieter dürfen ihren Mietern das Abstellen sog. Rollatoren im Hausflur nicht verbieten, wenn es – wie im Regelfall - dem Mieter nicht möglich ist, diesen mit in die Wohnung zu nehmen. Das Amtsgericht Hannover hat klargestellt, dass Allgemeinflächen im Hausflur nicht von vornherein dem entsprechenden Gebrauch als Abstellflächen entzogen werden können und der Mieterin das Abstellen des Rollators im Hausflur erlaubt (AG Hannover, Urt. v. 13.5.2005, 503 C 3987/05). Demgegenüber hat ein behinderter, in seiner Gehfähigkeit eingeschränkter und bettlägeriger Mieter nach Auffassung des Kammergerichts keinen Anspruch auf Anbringung einer von ihm im Treppenhaus angebrachten Videokameraanlage, um seine Besucher zu erkennen (Kammergericht Berlin, Urt. v. 15.6.2009, 8 U 245/08).
Neues Bundesgesetz: Das Wohn-und Betreuungsvertragsgesetz
Für Alten- und Pflegeheime findet nicht das Allgemeine Mietrecht, sondern seit dem 1.10.2009 das bundeseinheitliche Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz Anwendung. Es löst das bisherige Heimgesetz ab und gilt seit dem 01.05.2010 auch für Altverträge. Das neue Gesetz bietet alten Menschen einen zusätzlichen Schutz. Denn es gilt nicht nur für Heime im herkömmlichen Sinn, sein Anwendungsbereich ist weitergehend und soll unterschiedliche Wohnformen erfassen. Alle Unternehmer, die Wohnraum überlassen und sich verpflichten, Pflege- und Betreuungsleistungen zu erbringen, die bei der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Bedarfs helfen, haben die Vorschriften zu beachten. Das Gesetz ist nicht anzuwenden, wenn der Vertrag neben der Überlassung von Wohnraum lediglich die Erbringung allgemeiner Unterstützungsleistungen vorsieht. Werden z.B. lediglich Pflege- oder Betreuungsleistungen, hauswirtschaftliche Versorgung oder Notrufdienste vermittelt, gilt das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz nicht. Anwendung findet das Gesetz jedoch, wenn Pflege- und Betreuungsleistungen und die Überlassung von Wohnraum in verschiedenen Verträgen geregelt und/oder von verschiedenen Unternehmen erbracht werden. Dies ist z.B. meist bei Einrichtungen des „Betreuten Wohnens“ der Fall. Hier ist es in der Regel nicht möglich, lediglich die Versorgungsleistungen zu kündigen und den Mietvertrag zu behalten. So hat der Bundesgerichtshof bereits 2006 festgestellt, dass der Mietvertrag mit den vereinbarten Betreuungsleistungen eine untrennbare Einheit bildet: Nur durch den Abschluss und den Bestand beider Verträge könne der Zweck der Einrichtung gewährleistet werden (BGH, Urteil vom 23.02.2006, III ZR 167/05).
Mündlich gilt nicht
Der Wohn-und Betreuungsvertrag muss – anders als ein Mietvertrag über Wohnraum – schriftlich abgeschlossen werden. Wird das Schriftformerfordernis verletzt, sind vom Gesetz abweichende Klauseln im Vertrag unwirksam, im übrigen bleibt er bestehen. Zudem kann der Bewohner jederzeit ohne Einhaltung einer Frist den Vertrag kündigen. Vor Vertragsschluss muss der Unternehmer den Bewohner über sein allgemeines und konkret auf den Verbraucher zugeschnittenes Leistungsangebot in leicht verständlicher Sprache informieren (§ 3 WBVG).
Die Gewährleistungsrechte des Heimvertrages weichen zugunsten des Verbrauchers von den mietrechtlichen Vorschriften ab: So kann der Bewohner bei mangelhaften Betreuungs- und Pflegeleistungen und Mängeln am Wohnraum das vereinbarte Entgelt bis zu sechs Monaten rückwirkend kürzen (§ 10, Abs. 1 WBVG). Die Kündigungsfrist ist ebenfalls für den Verbraucher günstiger als im Mietrecht: Er kann spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des Monats kündigen. Stellt der Verbraucher nach seinem Umzug in eine Seniorenresidenz fest, dass dies doch nicht die richtige Wohnform für ihn ist, kann er in den ersten 14 Tagen sogar ohne Einhaltung einer Frist kündigen (§ 11 WBVG). Doppelte Mietzahlungen aufgrund der dreimonatigen Kündigungsfrist im Mietrecht können so leicht vermieden werden.
Was passiert?
…wenn der Bewohner stirbt?
Mit dem Tod des Bewohners endet das Vertragsverhältnis automatisch. Sieht der Wohn-und Betreuungsvertrag nach dem Tod eines Bewohners dennoch die Fortgeltung des Vertrages vor, kann dies nur bis zu einem Zeitraum von maximal zwei Wochen nach dem Sterbetag vereinbart werden. Menschen, unabhängig von ihrem rechtlichen Status als Ehefrau, Lebensgefährtin etc., die mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben, ohne Vertrags-partner des Altenheimes zu sein, können noch 3 Monate nach dem Tod gegen Zahlung des auf den Wohnraum fallenden Entgelts in der Wohnung bleiben (§ 4 Abs.3 WBVG).
…in der Wohnung stirbt?
Anders stellt sich die rechtliche Situation nach den mietrechtlichen Vorschriften dar. Stirbt die Mieterin in ihrer Wohnung, so ist das Mietverhältnis mit diesem Ereignis keinesfalls beendet. §§ 563 ff. BGB sehen abgestufte Eintrittsrechte vor. Ehe- oder Lebenspartnerin, die mit dem Mieter zusammengelebt haben, treten in das Mietverhältnis ein. Die Lebenspartnerin ist übrigens nicht gleichzusetzen mit der Lebensgefährtin. Der Begriff bestimmt sich nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz. Danach haben Lebensgefährten keinen Anspruch, das Mietverhältnis zu übernehmen.
Lebten im gemeinsamen Haushalt des Verstorbenen Kinder, so haben diese ebenfalls mit dem Tod des Mieters ein Eintrittsrecht, sofern dies nicht bereits durch den Ehepartner erfolgt ist. Diese Privilegierung des Ehepartners gilt übrigens nicht für den Lebenspartner: Letzterer tritt im Todesfall gemeinsam mit etwaigen Kindern in das Mietverhältnis ein. Haben neben dem Kind des Mieters noch andere Familienangehörige – dies sind Verwandte oder Verschwägerte, aber auch Verlobte und Pflegekinder – mit dem Verstorbenen zusammengelebt, haben sie ebenfalls ein (nachrangiges) Eintrittsrecht. Das schwächste Eintrittsrecht haben gem. § 563 Abs. 2 Satz 4 Mitbewohner des verstorbenen Mieters, die mit ihm „einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt“ geführt haben. Zu diesem Personenkreis gehören die Lebensgefährtin oder z.B. auch auf Dauer zusammenlebende alte Menschen
Lebte der Verstorbene allein in seiner Wohnung, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt. Dieser kann den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist beenden. Benötigen die Erben keine drei Monate zur Auflösung des Haushalts, sollten sie so früh wie möglich wegen einer früheren Beendigung und Rückgabe an den Vermieter herantreten, um weitere Mietzahlungen zu sparen.
Tipp:
Haben Familienangehörige den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters erklärt, drängen Vermieter oft auf den Abschluss eines neuen Mietvertrages. Ein Neuabschluss ist aber nicht im Interesse der Mieter, da die aktuell verwendeten Formularmietverträge der Wohnungswirtschaft die Mieterseite deutlich stärker benachteiligen als ältere Vertragsexemplare.
Andree Lagemann