Kurzanalyse der geplanten Mietrechtsänderungen, Frühjahr 2011, 7.5.2011
MhM analysiert den Referentenentwurf vom 11. Mai 2011 für ein „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“.
Unser Fazit:
Die geplanten Mietrechtsänderungen verschlechtern einseitig die Lage der Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen und Kündigungen; die Änderungen beruhen auf falschen Annahmen der Bundesjustizministerin.
Keine Mietminderung in den ersten drei Monaten
Falsch ist die Annahme, das geltende Mieterrecht halte Vermieter von Investitionen in energetische Modernisierungsmaßnahmen ab.
Als Anreiz für Vermieter sieht der Referentenentwurf vor, dass Mieter während der ersten drei Monate der Baumaßnahmen nicht mindern dürfen: kein Cent Mietnachlass, wenn das Gebäude hinten und vorne eingepackt ist, Folien vor den Fenstern kleben, der Balkon unbenutzbar ist und morgens ab 7 Uhr lautstarke Bauarbeiten beginnen. Bislang galt das Minderungsrecht bei einer Wohnwertbeeinträchtigungen ohne jegliche Einschränkung.
Richtig ist: Der derzeitige Sanierungsumfang in Hamburg belegt, dass die Fördergelder und das gegenwärtige Mietrecht für Vermieter so attraktiv sind, dass mehr Mietwohnungen als selbst genutzte Eigentumswohnungen energetisch modernisiert werden. Der Grundsatz, dass Mieter bei Wohnwertbeeinträchtigungen weniger Miete zahlen müssen, darf nicht mit fadenscheinigen Argumenten angetastet werden.
Duldungspflicht für alle
Falsch ist die Annahme, die Modernisierung komme dem Mieter meist so stark zugute, dass er kaum mehr Warmmiete zahle als vor der Modernisierung.
Als Erleichterung für Vermieter sieht der Referentenentwurf vor, dass Mieter die Maßnahmen nicht wie bisher ablehnen dürfen, wenn die Erhöhung für sie eine finanzielle Härte bedeutet. Bislang musste ein Mieter bei z.b. finanziellen Härtegründen die Maßnahme nicht dulden.
Richtig ist: Der Mieter zahlt die Modernisierung bislang ganz allein. 11 Prozent der Investitionskosten können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Geltend gemachte Mieterhöhungen nach energetischer Modernisierung liegen in der Regel zwischen 2 und 3 Euro je Quadratmeter, der Mieter spart nach der Modernisierung meist nicht mehr als 50 Cent je Quadratmeter. Die Warmmietenbilanz für eine 60 m² große Wohnung liegt nach einer solchen Maßnahme nicht selten bei einer Mehrbelastung des Mieters in Höhe von 120 Euro! Da Vermieter maroder Gebäude nach dem neuen Gesetzesentwurf nicht mehr die konkret ersparten Reparaturkosten abziehen müssen, sondern nach „billigem“ Ermessen schätzen dürfen, zahlen die Mieter die jahrelang verschlampte Instandsetzung der Fassade oder der alten Heizung in Zukunft gleich mit. Das bedeutet sehr oft eine Härte für nicht zahlungskräftige Mieter. Kann er die Maßnahme aus Härtegründen nicht mehr abwenden, droht Wohnungsverlust!
Phantom Mietnomaden
Falsch ist die Annahme, es gäbe eine Vielzahl von Menschen, die Wohnungen anmieteten und von Anfang an planten, keine Miete zu zahlen (sog. Mietnomaden).
Der Referentenwurf nimmt die angeblich zahlreichen Mietnomaden zum Anlass, eine Räumung der Wohnung im einstweiligen Verfügungsverfahren möglich zu machen (neuer § 940a Zivilprozeßordnung, ZPO). Bislang war eine Räumung nur mit einem Räumungstitel möglich, der in einem ordentlichen Gerichtsverfahren nach genauer Prüfung der Rechtslage erwirkt wurde. Die vorgeschlagene Neuerung der Zivilprozeß-ordnung sieht vor, dass ein säumiger Mieter verpflichtet werden kann, Gelder für zukünftige Mieten bei Gericht zu hinterlegen (§ 302a ZPO neu). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann das Gericht eine Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen.
Richtig ist: Ein vom Bundesjustizministerium und Bundesbauministerium in Auftrag gegebenes Gutachten der Universität Bielefeld aus dem Februar 2011 zur Beurteilung der Bedeutung des sog. Mietnomadentum kommt zu dem eindeutigen Ergebnis: Das Problem der sog. Mietnomaden wird in der Öffentlichkeit übertrieben dargestellt und rechtfertigt keine Einschnitte in die bestehenden Räumungsschutzvorschriften. Wird eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen erklärt, reichen die bestehenden gerichtlichen Verfahren aus, um eine zügige Räumung der Wohnung zu erreichen.
Mieter, die in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder von ARGE Leistungen leben, werden nicht in der Lage sein, Gelder für zukünftige Mieten zu hinterlegen, auch öffentliche Stellen werden diese Hinterlegung nicht leisten können. Setzt sich ein solches Verfahren durch, werden Vermieter einfache Mittel an die Hand gegeben, unliebsame Mieter schnell loszuwerden, bevor über den Räumungsprozeß endgültig entschieden ist. Dass bestehende Zahlungsrückstände nicht beim Vermieter hängen bleiben ist ohne eine solche Gesetzesänderung durch die Übernahmemöglichkeiten der Sozialleistungs-träger gewährleistet.