Klimaschutz und Mietrecht
Offener Brief an den
IVD-Bundesverband
Ihr Eckpunktepapier vom 16. September 2008
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit Interesse habe ich Ihr Eckpunktepapier vom 16.9.2008 zum Thema „Ziele und Eckpunkte eines Gesetzentwurfs zur Beseitigung mietrechtlicher Hemmnisse beim Klimaschutz“ gelesen. Als Geschäftsführerin des Hamburger Mietervereins Mieter helfen Mietern (MhM) möchte ich in diesem Offenen Brief Ihrer Argumentation entgegentreten, denn Ihre Initiative stellt wichtige Mieterrechte bei Durchführung energiesparender Modernisierungen in Frage und gefährdet so das Gleichgewicht der Vertragsparteien.
Sie behaupten, dass mietrechtliche Vorschriften Vermieter von Investitionen in Baumaßnahmen zur Verbesserung der energetischen Bilanz ihrer Wohngebäude abhielten. Diese Argumentation wird seit über 30 Jahren von Eigentümerverbänden bemüht, um zu erklären, warum nicht oder zu wenig in den Wohnungsbau investiert wird. Wie Forschungsergebnisse zeigen, ist dies nachweislich falsch. Das Mietrecht war und ist kein Investitionshindernis, so auch jetzt nicht. Trotzdem fordern Sie die Abschaffung sinnvoller Schutzvorschriften für Mieter und stilisieren eine polarisierende Diskussion unter dem Stichwort Investor-Nutzer-Dilemma. Bevor sich Ihre irreführenden Argumentationen auch in den Köpfen von Politikern und einer breiteren Öffentlichkeit festsetzt , hier eine Analyse und ein Gegenvorschlag:
Ich bin mit Ihnen der Auffassung, dass die Umsetzung von Klimaschutzzielen im Wohnungsbestand eine gesellschaftliche Notwendigkeit ist. Bei der Diskussion zu diesem Thema geht es mir vor allem um eine gerechte Verteilung der Nutzen und Kosten. Eine einseitige Abwälzung der Kosten auf die Mieter ist abzulehnen.
Dass diese Befürchtung berechtigt ist, lässt sich in Ausgabe 42 der Wohnungspolitischen Informationen 2008 nachlesen: Die wohnungspolitischen Sprecher der Bundestagsfraktionen diskutierten demnach im Rahmen der Bayerischen Wohnungsverbandstagung über Anpassungen des Mietrechts an die deutschen Klimaschutzziele. Dr. Georg Nüßlein (CSU) meinte der Anreiz für Investitionen gehe verloren, wenn der eine heizt und der andere zahlt. Auch Hans-Josef Fell (Bündnis 90/Die Grünen) fordert eine angemessene Beteiligung der Mieter an den klimaschützenden Vermieter-investitionen.
Es mag Sie verblüffen, dass ich mit Ihnen einig bin, dass der § 559 BGB reformbedürftig ist, bzw. nach unserer Auffassung sogar gestrichen werden kann. Dieses möchte ich Ihnen und der Öffentlichkeit darlegen:
- Es gibt kein Nutzer-Investor-Dilemma! Im Gegenteil, die Mieter zahlen zur Zeit die Wärmedämmung allein.
- Ein angemessener und handhabbarer Ausgleich ist möglich.
- § 558 BGB genügt, um einen Interessenausgleich zu gewährleisten.
Allein der Mieter zahlt die Wärmedämmung
Der Vermieter bezahlt die Baumaßnahmen, der Mieter spart, so lautet Ihr Hauptargument. Vordergründig einleuchtend, ist das Argument trotzdem falsch: Wie Sie wissen ist in § 559 BGB geregelt, dass die Mieter die energiesparenden Baumaßnahmen der Vermieter zu bezahlen haben, auch diejenigen, bei denen es nur um die Einsparung von Primärenergie geht. Und zwar jährlich mit 11 % der Kosten, die der Vermieter für die Baumaßnahmen aufgewendet hat. Selbst eine vollständig fremdfinanzierte Wärmedämmung dürfte damit allein von den Mietern bezahlt werden. Wenn Sie weiterhin Gegenteiliges behaupten, möge bitte von Ihnen dargelegt werden, weshalb eine solche Beteiligung, selbst ohne Berücksichtigung der steuerlichen Abschreibemöglichkeiten, nicht das Kostenrisiko Ihrer Klientel auf Null senkt. MHM ist überzeugt, dass Vermieter auf keinerlei Kosten sitzen bleiben, sondern im Gegenteil ein fassadensaniertes und wärme-gedämmtes Gebäude erhalten, ohne etwas dafür zu bezahlen.
Die Mieterhöhungen übertreffen die Energieersparnis häufig um mehr als das doppelte. Ein Praxisbeispiel mag dies verdeutlichen:
Ein Mieter hat mit Erlaubnis des Vermieters vor 5 Jahren eine Gaskombitherme in seine 60 m² große Wohnung eingebaut. Der Vermieter kündigt den Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz und die Dämmung des Hauses an. Kostenanteil für die Wohnung: 10.000 € für die neue Heizung und weitere 10.000 € für die Dämmung. Der Mieter müsste gemäß § 559 BGB hiervon 11 % jährlich tragen. Der monatliche Wertverbesserungszuschlag auf die Miete: 183,33 € (= 11% von 20.000 € ./. 12 Monate). Die Nettomiete würde sich also um mehr als 3,00 € pro Monat erhöhen! Außerdem ist die Fernwärme eine teurere Energie, so dass ca. 30,00 € mehr vorauszuzahlen wären als zuvor für Gas. Dieser Betrag mag durch die eingesparte Energie aufgrund der Wärmedämmung ausgeglichen werden. Unterm Strich muss der Mieter jedoch mindestens 3,00 € mehr pro Quadratmeter zahlen!
Ein sachgerechter Interessenausgleich ist dringend erforderlich
Folgender Lösungsvorschlag, den die F.D.P. als Teil eines Gesetzesvorhaben am 14.11.2007 in den Deutschen Bundestag einbrachte, ist meiner Auffassung nach zweckdienlich:
Ein Vermieter soll die Möglichkeit erhalten, den Mieter zu einer Zustimmung zur Energiesparmaßnahme zu zwingen, wenn er dem Mieter eine Betriebskostenersparnis mindestens in Höhe der Mieterhöhung garantiert. Dieser Gedanke ist aus Mietersicht unterstützenswert, denn dann würde partnerschaftlich ein für beide Seiten vorteilhaftes Geschäft abgewickelt werden. Zumindest als Übergangslösung ist dieser Weg denkbar, der § 559 BGB wäre entbehrlich.
§ 558 BGB genügt, um einen Interessenausgleich zu gewährleisten
Mit Blick auf den Pflicht-Energieausweis seit 2008 werden Mietenspiegel Standard werden, die energetische Gesichtspunkte berücksichtigen. Dann können klimaschützende Baumaßnahmen schlicht durch die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB durchgeführt werden. Die Wahlmöglichkeiten sehen auf längerer Sicht also wie folgt aus:
- Der Vermieter kann eine Vereinbarung erzwingen, mit der eine Mieterhöhung nach baulichen Energiesparmaßnahmen bis zur Höhe der garantierten Energieersparnis möglich ist.
- Der Vermieter wählt die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Der Vermieter erhält dann den dafür vorgesehenen Zuschlag bzw. kann seine Wohnung oberhalb des Mittelwertes in den Mietenspiegel einordnen
Wir meinen, dass diese Möglichkeiten einen sachgerechten Interessenausgleich schaffen. Auch Mieterinnen und Mieter wünschen klimaschützende Maßnahmen. Angesichts der bereits stattfindenden Klimaveränderungen appelliere ich an Ihren Verband, eine ehrliche Diskussion zu führen und möglicherweise danach zu differnzieren, ob es sich um Immobilen auf engen Wohnungsmärkten handelt oder nicht. Denn auf einem knappen Wohnungsmarkt wie in Hamburg führen die horrenden Mietsteigerungen durch den § 559 BGB bereits zu einer Verdrängung von Mietern mit mittleren oder geringen Einkommen.
Klimaschützende Maßnahmen müssen schnell geschehen. Wir meinen, dass unser Vorschlag keine der beiden Parteien eines Mietverhältnisses einseitig belastet, sondern einen Weg aufzeigt, Widerstand und unnötige gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Nur so kann auch auf dem Mietwohnungsmarkt schnell und partnerschaftlich eine Reduzierung des CO2-Ausstoßes bewirkt werden.
Sylvia Sonnemann
Geschäftsführerin
Mieter helfen Mietern
Hamburger Mieterverein e.V.
Hamburg, 18. Mai 2009