Hamburger Wohnungsmarkt 2009
Diskussionsveranstaltung in der Patriotischen Gesellschaft am 29.10.2009
Bezahlbarer Wohnraum für alle?
Wohnungsneubau in Hamburg: Wunsch und Wirklichkeit
Vortrag von Karin Aßmus, MIETER HELFEN MIETERN Hamburger Mieterverein e.V.:
Zahlen, Daten, Fakten zur Wohnungssituation in Hamburg
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich werde Ihnen als Einstimmung auf die nachfolgende Diskussion einige Zahlen, Daten und Fakten zum Hamburger Wohnungsmarkt, zur Mieten und Bevölkerungsentwicklung vorstellen. Im Anschluss werde ich mit einigen Thesen zur Diskussion überleiten.
Vorab lassen Sie mich kurz erwähnen, dass wir als Mieterverein für Wohnungssuchende nicht die erste Anlaufstelle sind, wie die Ankündigung vielleicht denken lässt. MIETER HELFEN MIETERN ist vielmehr seit fast 30 Jahren mit den Sorgen und Nöten Hamburger Mieterinnen und Mieter bestens vertraut und berät 17.500 Mitglieder zu allen Fragen rund ums Mietrecht.
Trotzdem bleibt es auch uns nicht verborgen, dass es sie wieder gibt – die Schlangen von Wohnungssuchenden bei Wohnungsbesichtigungen. Ein beredter Ausdruck von Wohnungsknappheit und Engpässen auf dem Wohnungsmarkt, zumindest in einem bestimmten Marktsegment. Das deckt sich auch mit den minimalen Leerstandsquoten von 0,5 % bei SAGA/GWG sowie schnellen Vermietungserfolgen. Es gibt faktisch Vollvermietung. In Anzeigen wird für den Kauf von hanseatischen Zinshäusern geworben unter dem Motto: Beste Renditen dank steigender Mieten. Es ist Konsens, dass die Wohnungsversorgung im Hochpreissegment gut läuft, während es im preisgünstigen und familienfreundlichen Wohnungsbereich zur Unterversorgung kommt, es fehlen preisgünstige Wohnungen.
Bevölkerungsentwicklung
Hamburg ist seit dem Beginn des Jahrtausends um rd. 57.000 Menschen gewachsen. Ende 2008 betrug die Einwohnerzahl Hamburgs 1.772.100. Das Wachstum ist einem positiven Wanderungssaldo aus dem In-und Ausland zu verdanken; vor allem jüngere Menschen in der Altersgruppe zwischen 20 und 30 Jahren hat es aus Ausbildungsgründen oder als Berufseinsteiger nach Hamburg gezogen. Hamburg verliert jedoch jedes Jahr um die 5.000 Einwohner an das Umland, und zwar nicht nur Familien und Eigentümer, sondern auch Mieter und Einzelpersonen. Die meisten Fortzüge sind wohnungsmarktbedingt. Ein Viertel von ihnen wäre in Hamburg wohnen geblieben, wenn es ein adäquates Wohnungsangebot gegeben hätte.
Der Einwohnerzuwachs verteilt sich nicht gleichmäßig über die Stadt. Er ist stark an die Neubautätigkeit in einzelnen Stadtteilen gekoppelt. In den Jahren 2000 – 2008 verzeichneten fast alle Bezirken einen Bevölkerungszuwachs, außer Eimsbüttel. Zu den größten Einwohnergewinnern der Stadt gehören die Stadtteile Wilhelmsburg, Allermöhe, Volksdorf, Horn und Harburg. Zu den Verlierern Bergedorf, Altona-Altstadt, Rotherbaum, Harvestehude und Billbrook.
Aber wächst Hamburg auch weiter? Bis vor kurzem noch wurde davon ausgegangen, dass Hamburg im Jahr 2020 über eine Bevölkerung von 1.813.900 Einwohnerinnen und Einwohner verfügen würde (10. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung der Länder und des Bundes, mittlere Variante). Das hätte einen Zuwachs von 41.800 Menschen bedeutet. Das war der Planungshorizont für den im Wohnungsbauentwicklungsplan prognostizierten Wohnraumbedarf von 5.000 -6.000 Wohnungen pro Jahr.
Doch seit September 2009 stimmt die Prognose nicht mehr. Laut Hamburger Abendblatt wird der Senat diese Prognose nach unten korrigieren, eine Senatsdrucksache dazu ist in Arbeit. 29.000 Neu-Hamburger weniger, somit ein deutlich reduziertes bis 2020. Welche Auswirkungen das auf das benötigte Neubauvolumen hat, ist ein Thema für die anschließende Diskussion.
Haushalte
Auch die Zahl der Haushalte steigt stetig. Gab es im Jahr 2000 noch 910.000 Haushalte, so sind es 2008 schon 60.000 mehr (970.000).
Hinlänglich bekannt dürfte sein, dass in Großstädten hauptsächlich kleine Haushalte leben. Fast 80% der Hamburger Haushalte bestehen aus 1 und 2 Personen, wobei die Ein-Personen Haushalte fast die Hälfte ausmachen (49,3 %). Die durchschnittliche Haushaltsgröße hat sich entsprechend auf heute 1,83 Personen pro Haushalt verringert.
Experten rechnen mit einer weiteren Zunahme der Kleinhaushalte, vor allem durch die Zunahme der Menschen im Rentenalter. Was diese Haushaltsstruktur für den zukünftigen Wohnungsneubau bedeutet, ist zu klären und hängt in einem nicht unbedeutenden Ausmaß auch von der zukünftigen Mietzahlungsfähigkeit der Haushalte ab.
Wohnungen/Wohnungsbestand
Wie wohnen diese Haushalte? 2008 gibt es 886.500 Wohnungen in Hamburg. SAGA/GWG und den Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften gehören fast 30% dieser Wohnungen (260.000). 20% aller Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, 80% sind Mietwohnungen. Der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern liegt bei fast 22% (193.400). Fast 2/3 aller Wohnungen bestehen aus 3 -4 Räumen, nicht mal 10 Prozent haben 1 – 2 Räume.
Anfang dieses Jahres gibt es nur noch 116.500 Wohnungen, die preis- und belegungsgebunden sind. Von ehemals fast 50% (1976) macht der gebundene Wohnungsbestand heute nur noch 13 % des gesamten Wohnungsbestandes aus. Und das wird sich fortsetzen - bis auf knapp 82.000 Wohnungen im Jahr 2016 (Angaben der WK). Angesichts dieser Situation ist es schwer zu verstehen, dass durch die vorzeitige Rückzahlung öffentlicher Mittel zusätzliche Wohnungen auch vorzeitig aus den Bindungen fallen können und zwar ohne jegliche Gegenleistung. 2008 wurde davon für insgesamt 7.174 Wohnungen Gebrauch gemacht.
Neubau
Seit dem Jahr 2000 wurden in Hamburg rd. 37.500 neue Wohnungen gebaut. Faktisch, entspricht das einem Netto-Zuwachs von rd. 27.500 Wohnungen. Die Differenz erklärt sich mit Wohnungsabgängen durch Abrisse und Zusammenlegungen.
Wurden in den 90-er Jahren noch durchschnittlich 8.000 Wohnungen/Jahr gebaut, sanken die Neubauzahlen ab 2002 auf unter 4.000 pro Jahr.
Seit 2002 haben fast 50% der neuen Wohnungen 5 und mehr Räumen. Kleine 1-2 Zimmer Wohnungen bleiben mit rd 12% die Stiefkinder des Wohnungsneubaus. Der Neubau von 1- und Zweifamilienhäusern hat dagegen nach wie vor einen großen Stellenwert, ist aber leicht rückläufig. 2008 machte er 37% aller Fertigstellungen aus.
Der soziale Miet-Wohnungsneubau war in den letzten Jahren fast zum Erliegen gekommen . Fördermittel wurden nicht abgerufen. Die Lage auf den Finanzmärkten und die neuen Förderangebote scheinen jetzt das Interesse am geförderten Mietwohnungsbau wieder anzukurbeln. Die WK erteilte 2008 erstmals wieder Förderzusagen für über 1.200 Mietwohnungen (1.213). Die Hansestadt fördert nach wie vor auch Eigentum. Das zeigen 966 geförderte Eigentumsmaßnahmen in 2008; davon 448 Neubauobjekte,
Wie Sie sehen, bleibt Hamburg bislang noch weit hinter den benötigten 5.000 – 6.000 neuen Wohnungen pro Jahr zurück.
Modernisierung
Nach wie vor auf Hochtouren läuft die Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen mit jährlichen Programmzahlen zwischen 5.000 und 7.200 geförderten Mietwohnungen. Besonderen Modernisierungsbedarf haben hierbei Wohnungen der Baujahre 1950 -1970, aber auch die der vor 1945 errichteten Wohnungen. So sinnvoll und notwendig Modernisierungen, besonders die energetischen, auch sind, gehen sie doch einher mit Mietsteigerungen, die Haushalte an die Grenze ihrer Mietzahlungsfähigkeit bringen können und gleichzeitig den Abbau preisgünstiger Bestände bewirken. Modernisierungen können so auch zu Vorreitern von Verdrängungsprozessen werden.
An dieser Stelle möchte ich einen Vergleich anstellen: Wie Ihnen aufgefallen sein mag, übersteigt die Anzahl der Hamburger Haushalte die Anzahl der Wohnungen. Knapp 83.500 Haushalte leben anscheinend nicht in einer eigenen Wohnung. Woran liegt das? Laut Auskunft des Statistikamt Nord verbergen sich dahinter Untermieterhaushalte und Wohngemeinschaften. Mit 8,61 % ist der Anteil der Haushalte, die sich eine Wohnung teilen oder teilen müssen also gar nicht mal so klein. Die Frage lautet, ob das als Ausdruck von Wohnungsknappheit zu deuten ist oder ob es Ausdruck einer neuen selbst gewählten Lebensform ist.
Wohnen zur Miete wird immer teurer in Hamburg
Es existieren zwei Mietbereiche: für den freifinanzierten Wohnungsbau und den öffentlich geförderten Wohnungsbaus. In beiden Bereichen steigen die Mieten seit Jahren.
Das Mietniveau im freifinanzierten Bestand Hamburgs ist mittlerweile eines der höchsten in Deutschland. Der letzte Hamburger Mietenspiegel wies 2007 eine Durchschnittsmiete von 6,53 €/qm nettokalt aus, ohne Betriebs- und Heizkosten. In einem Monat werden wir sehen, wie sich das Mietnietniveau in den letzten 2 Jahren verändert hat. Dann nämlich erscheint der neue Mietenspiegel.
Die Neuvermietungsmieten liegen deutlich höher als die Bestandsmieten, mindestens um 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Es gibt ein starkes Mietpreisgefälle innerhalb Hamburgs. Die Stadtteile mit den höchsten Marktmieten liegen nördlich der Elbe zumeist in elb-und alsternahen Lagen.
Allesamt weisen sie Mieten von über 10 €/m² nettokalt bis hin zu 12, 89 € auf. Zu den teuren Gegenden gehören mittlerweile alle innenstadtnahen Wohngebieten, viele sind ehemalige Sanierungsgebiete. Auch St. Pauli spielt in dieser Liga mit. Dort ist die Lage alles ent-scheidend, denn auch Wohnungen in erbärmlichen Zustand schaffen den Sprung über 10 €.
Die niedrigsten Mieten werden südlich der Elbe und im Osten Hamburgs verlangt. Mieten unter 7 €/m² nettokalt findet man z.B. in Billstedt, Neugraben-Fischbek, Lohbrügge, Harburg und in Hamm -Süd. (Quelle: F+B)
Die Sozialmieten liegen im Durchschnitt niedriger als im freifinanzierten. Allerdings steigen auch sie kontinuierlich durch Modernisierung und Subventionsabbau. Laut einer Erhebung der Wohnungsbaukreditanstalt vom letzten Jahr liegen über ¾ (82%) der monatlichen Nettokaltmieten der Sozialwohnungen zwischen 4,00 € und 6,50 €. ca. 9.500 öffentlich geförderte Wohnungen haben mit dem freifinanzierten Marktmieten gleichgezogen. Hier werden Bestandsmieten über 6,50 €/qm nettokalt verlangt. Hinzu kommen Nebenkosten in beträchtlicher Schwankungsbreite. Betriebskosten überwiegend zwischen 1,25 und 2 € je qm. Sowie Heizkosten zwischen 0,64 €/m² und 1,29 €/m² je nach Heizungsart und Baualter.
Die Mieten werden weiter steigen, davon ist auszugehen, und das Wohnen wird teurer: Gleichzeitig wird es immer mehr Menschen geben, deren Mietzahlungsfähigkeit begrenzt ist bzw. die ihre Miete nicht aus eigener Kraft zahlen können.
Nachfrager
Gegenwärtig muss durchschnittlich bereits 34% des Nettoeinkommens für Miete und Betriebskosten aufgewendet werden, einkommensärmere Haushalte zahlen über 40 Prozent, teilweise bis zu 50%. Hinzu kommt: Fast die Hälfte aller Haushalte ist sozialwohnungsberechtigt. (liegt innerhalb der Einkommensgrenzen)
In Hamburg sind Ende 2008 13 Prozent der Hamburger Bevölkerung ganz oder teilweise von Sozialleistungen für die laufende Lebensführung abhängig, das schließt die Übernahme der Mietkosten mit ein. Rechnet man noch Menschen hinzu, die ihre Ansprüche nicht geltend machen und die arm trotz Beschäftigung sind, dann kann in Hamburg von einer 'Armutsquote' um die 20 % ausgegangen werden. Dieser Anteil wird aller Voraussicht nach mittelfristig eher zu- als abnehmen. Fazit: Immer mehr Menschen konkurrieren um preisgünstigen Wohnraum. Besonders schwer haben es Familien mit Kindern, Ältere, Menschen mit Migrationshintergrund, behinderte Menschen, Jungerwachsene und Wohnungslose eine Wohnung zu bekommen.
Jetzt habe ich Sie lange genug mit vielen Zahlen gequält. Zur Überleitung in die Diskussion einige Thesen.
Wie ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt? Zusammengefasst. Es wachsen: die Bevölkerung, die Nachfrage nach kleinen, preiswerten Wohnungen und die Anzahl der kleinen Haushalte. Die Bevölkerung wird älter und ärmer. Es wird zu wenig gebaut und es werden die falschen Wohnungen gebaut. Der soziale Wohnungsbestand schrumpft. Was ist zu tun?
- Hamburg braucht auch bei gebremstem Einwohnerwachstum weiterhin eine Neubauquote von mindestens 5.000 – 6.000 Wohnungen. Ansonsten bleibt Hamburg ein Anbietermarkt mit stark steigenden Mieten.
- Jährlich müssen mindestens 2.000 preisgünstige mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen gebaut werden. Die sind für eine soziale Wohnungsversorgung unverzichtbar.
- Der Wohnungsneubau soll verstärkt durch SAGA/GWG, Genossenschaften und neue soziale Bauherren erfolgen und zwar nicht nur in Stadtrandlagen, sondern auch im Zentrum.
- Zum Schutz einkommensschwacher Haushalte, zur Eindämmung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und zur Sicherung der Sanierungserfolge sollen in innenstadtnahen Wohnquartieren Soziale Erhaltungsverordnungen erlassen werden.
- Um die Mietendynamik zu bremsen, gibt es mehrere Möglichkeiten im Mietrecht. Erstens: die Mieten bei Neuvermietung werden auch an die ortsübliche Vergleichsmiete gekoppelt.
Zweitens: Mieterhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) werden gestrichen. Die normale Mieterhöhung nach § 558 BGB ist ausreichend, um Mieten anzupassen.
Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit.