Hamburger Mietenspiegel 2009
Günstige Wohnungen schwinden!
Bausenatorin Hajduk präsentierte den neuen Hamburger Mietenspiegel 2009 auf der einberufenen Pressekonferenz unter der Überschrift „Mietanstieg in Hamburg verlangsamt sich“. Klingt nach einer guten Nachricht, die sich aber als Zweckoptimismus entpuppt. Denn der frisch veröffentlichte Mietenspiegel 2009 weist erneut Mietsteigerungen auf, die über der Inflationsrate liegen. Um 3,6 % sind die Mieten durchschnittlich in den vergangenen zwei Jahren gestiegen. Was also bringt der neue Mietenspiegel?
Sehr unterschiedlich fallen die Interpretationen des neuen Mietenspiegels aus. So seien die Altbaumieten entgegen der Erwartungen nur moderat gestiegen, verkündete Frau Hajduk. Denn gerade in den innenstadtnahen Altbauvierteln habe man mit größeren Mietsprüngen gerechnet. Diese Aussage ist irreführend: Denn die Werte der Spalte B des Mietenspiegels, also die Mieten der schlecht ausgestatteten Altbauten, sind weit überdurchschnittlich gestiegen.
Teure Altbauwohnungen
Die Steigerungen liegen zwischen 1 und 12 Prozent! Also gerade keine Entwarnung für Stadtteile wie St. Pauli und Wilhelmsburg, wo es noch viele Altbauwohnungen ohne Zentralheizung oder Badezimmer gibt. Richtig ist hingegen, dass die Mieten der gut ausgestatteten Altbauwohnungen der Spalte C nur zwischen 1 bis 4 Prozent zugelegt haben. Diese befinden sich allerdings auf sehr hohem Niveau. Und auf noch eine Besonderheit wies das Institut Analyse & Konzepte hin, das den Mietenspiegel im Auftrag der Baubehörde (BSU) erstellte: Im gesamten Altbaubereich lasse sich eine extrem unterdurchschnittliche Fluktuation feststellen. Finden sich insgesamt 39 Prozent Neuvermietungsmieten im Mietenspiegel, so liegt diese Quote im Altbaubereich bei nur
15 Prozent! Das Institut deutet dieses Verharren der Mieter in ihren Altbauwohnungen als deutliches Zeichen fehlender Alternativen und damit als Ausdruck eines knappen Angebots.
Unterwerte steigen kräftig
Auch die Mieten günstiger Wohnungen sind überdurchschnittlich gestiegen. Diese Wohnungen sind knapp, denn die Nachfragergruppe ist groß. Um solche Wohnungen konkurrieren ALG II-Empfänger mit Studierenden und Menschen, die aus dem Umland zuwandern. So ist der untere Spannenwert durchschnittlich um 5 Prozent gestiegen. Damit verkleinert sich der Abstand zwischen den Unter- und Oberwerten des Mietenspiegels weiter, er beträgt im Schnitt nur noch 2,16 €. Das insgesamt deutlich steigende Mietniveau beruht also hauptsächlich auf einem Schwund bislang noch günstiger Wohnungen.
Unterkunftskosten anpassen!
Da der Bestand an Sozialwohnungen jährlich um 5.000 bis 6.000 Wohnungen sinkt, wird sich dieses Problem weiter verschärfen. Besonders deutlich die Not, wenn man sich vor Augen führt, dass laut Wohnungsbauentwicklungsplan der BSU, die Hälfte der Hamburger Haushalte nach den Hamburger Maßstäben § 5-Scheinberechtigt wäre! Die Werte des aktuellen Mietenspiegels müssen schleunigst zum neuen Maßstab für die Angemessenheit der Unterkunftskosten werden. Sonst werden auf die jetzt unweigerlich folgenden Mieterhöhungen schnell unrealistische Kostensenkungsaufforderungen der ARGEn an die ALG II-Bezieher folgen.
Neubaumieten explodieren
Erstmals steigen auch die Mieten von Neubauwohnungen deutlich. Alle Mittelwerte der Spalte M, also der Wohnungen der Baualtersklasse 1994 bis 2008 liegen über 8 €, in der guten Wohnlage sogar über 10 € netto kalt! In diesem Bereich stagnierten bzw. sanken die Mieten in den vergangenen Jahren. Ein Nachholbedarf sowie die Wohnungsknappheit und der Umstand, dass bei Neubaumieten naturgemäß keine Altmietverträge mit niedrigen Mieten schlummern, mögen Erklärungsansätze sein, machen das Phänomen aber nicht so recht nachvollziehbar.
Wohnlage ist preisbestimmend
Aber vielleicht hilft auch die Beobachtung weiter, dass die Differenz zwischen den Wohnungen normaler und guter Wohnklage wächst. Der Abstand beträgt im Schnitt 1,84 €/m². Insgesamt sind die Mieten der Wohnungen in guter Wohnlage – ihr Anteil beträgt etwa ein Drittel der im Mietenspiegel abgebildeten Wohnungen – überdurchschnittlich gestiegen. In der Zusammenschau mit den extrem gestiegenen hochpreisigen Neubaumieten ist also festzuhalten: Hamburger Wohnungen sind einerseits im hochpreisigen Segment und im besonders niedrigpreisigen Segment außerordentlich begehrt.
Mieterhöhungswelle
Allen Haushalten drohen also Mieterhöhungen zum Jahreswechsel, denn gesunken sind die Mieten nur in vier Feldern. Diese Welle kann den Boden bereiten für den nächsten Mietenspiegel. Denn die Dynamik steckt im System: Im Mietenspiegel werden nur die Mieten berücksichtigt, die sich in den letzten vier Jahren verändert haben. Bleibt für den einzelnen Mieter also nur, die eigene Mieterhöhung genau unter die Lupe zu nehmen. Vermieter machen oft Fehler. Und da selbst Vermieter, die jahrelang nichts in ihre Häuser investieren, schlicht eine Mieterhöhung rausschicken können, weil der enge Hamburger Wohnungsmarkt steigende Preise garantiert, sollte man sich nicht scheuen, jede Chance zum Bremsen der Mietpreisspirale – angefangen in den eigenen vier Wänden – zu nutzen.
Und die Politik?
Auf Bundeseben gäbe es viele wirksame Instrumente, der Preisspirale Einhalt zu gebieten: Abschaffung von Modernisierungsmieterhöhungen, Mietenspiegel ohne Vier-Jahres-Frist, Preisbindung bei Neuvermietungen an die ortsübliche Vergleichsmiete ..., aber die derzeitige Koalition hat da ganz andere Pläne (s. Seite 14). Und auch auf Hamburger Ebene kann man handeln und die Konzepte der Stadtentwicklungspolitik überdenken. Wer auf eine wachsende Stadt setzt, muss eine wachsende Anzahl von Wohnungen zur Verfügung stellen, sonst wachsen vor allem die Mietpreise!
Sylvia Sonnemann