MhM-Aktion: Ferienwohnungen zu Mietwohnungen!
2.000 Wohnungen in Hamburg zweckentfremdet
Hamburg ist beliebt und attraktiv. Das belegen neben kontinuierlich steigenden Einwohner-, auch die steigenden Touristenzahlen. Gleichzeitig entwickelt sich eine neue Form des Tourismus mit deutlich negativen Folgen für den Hamburger Wohnungsmarkt. Immer mehr Wohnungen werden in Hamburg durch die Nutzung als Ferienwohnung zweckentfremdet. Und das, obwohl anmietbare Wohnungen mittlerweile Mangelware in Hamburg sind. Seitens Politik und Verwaltung geschieht nichts. Das will MhM ändern mit der Aktion ‚Ferienwohnungen zu Mietwohnungen‘.
Laut einer Untersuchung der Hamburg Tourismus GmbH hat die Zahl der Übernachtungen in der Metropolenregion Hamburg seit 2001 um 87,6 % zugenommen. Im August 2011 wurde die Millionengrenze mit insgesamt 992.111 Übernachtungen im Monat nur noch knapp verfehlt. Auch in Zeiten der Finanzkrise nimmt die Reisebereitschaft nicht ab. Im Trend liegen derzeit Kurztrips in die europäischen Metropolen. Hamburg profitiert davon in ganz besonderem Maße. „Aus der touristischen Nachfrage resultieren rund 11,02 Mrd. Euro Bruttoumsatz“, fasst die Hamburg Marketing GmbH in ihrer Studie zum „Wirtschaftsfaktor Tourismus“ zusammen.
Übernachtet wird dabei längst nicht mehr nur in Hotels. Immer mehr Anbieter werben mit privaten Wohnungen um Reisende. In Beratungsgesprächen bei Mieter helfen Mietern beobachten wir, dass Mieter zunehmend über ständig wechselnde Nachbarn und Lärmbelästigung klagen. Bei unseren Recherchen mussten wir feststellen, dass in Hamburg eine Vielzahl von Wohnungen dauerhaft als Ferienunterkünfte genutzt werden. Eine Form der Zweckentfremdung, die laut Hamburger Wohnraumschutzgesetz verboten ist.
„Slumming“ auf St. Pauli
Die Attraktivität der Hansestadt beschränkt sich dabei längst nicht mehr auf die üblichen Ausflugsziele Hafen, Michel und Reeperbahn. Das vielfältige, kulturelle Angebot lockt vor allem junge Gäste und so genannte jung gebliebene Best Ager, die gerne das „echte“ Hamburg erleben wollen. Die Hamburg Tourismus GmbH wartet für dieses Publikum mit einer Extra-Broschüre auf. „Vorbei an den ‚touristischen Klassikern’ hinein in das vibrierende, szenige Hamburg, dorthin, wo die Hansestadt keine Pause kennt, wo immer etwas los ist, sei es beim Essen, beim Shoppen, bei der Kultur oder im Nachtleben“. Auch der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) hat diesen Trend erkannt: „Erfolgreich sind Häuser mit Ausstrahlung und persönlicher Handschrift“, heißt es auf der Homepage des Verbandes. Das individuell gestaltete Apartment, mittendrin im pulsierenden Leben, das trotzdem ordentlich, gepflegt und preiswert ist, bildet für ein erlebnisorientiertes Publikum genau die passende Alternative zum Hotel.
Moderne Städtereisen im Trend
Dass das Geschäft mit den Ferienwohnungen äußerst lukrativ ist, wird durch die wachsende Zahl der Online-Portale deutlich. Mit einer Mischform von privaten, aber eben auch professionellen Vermietern sind in den letzten Monaten die Online-Wohnungsbörsen Airbnb, Wimdu und 9flats gestartet. Zusammen bieten die drei Unternehmen derzeit in Hamburg 1.000 Unterkünfte an, darunter befinden sich etwa 500 Ferienwohnungen. Neben der dauerhaften Vermietung ganzer Wohnungen werden die Portale auch von Mietern genutzt, die kurzfristig ein Zimmer zur Untervermietung zur Verfügung stellen. Egal, ob sich ein solches Konzept durchsetzt und erfolgreich wird, das Bedürfnis nach individuellen und bezahlbaren Unterkünften ist auf Seiten der Städtereisenden auf jeden Fall vorhanden.
Zweckentfremdung verschärft Wohnungsnot
Im Gegensatz zur allgemeinen Beliebtheit Hamburgs stagniert die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt: Wohnraum ist knapp, Schätzungen zufolge fehlen derzeit in Hamburg 40.000 Wohnungen. Während im letzten Jahr die Bevölkerung um 12.224 anstieg, wurden nach Angaben des aktuellen Hamburgischen Wohnungsbauentwicklungsplanes gerade einmal 3.051 Wohneinheiten im gleichen Zeitraum fertiggestellt. Der Studie „Wohnungsknappheitsindikator Deutschland“ im Auftrag der GBW Gruppe zufolge rangiert Hamburg auf Platz 2 hinter München. Doch nicht nur der mangelnde Neubau von Wohnraum ist ein Problem. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt wird durch Zweckentfremdungen und das Leer-Stehen-Lassen von Wohnraum verschärft. 2010 hat Mieter helfen Mietern im Rahmen der „Kampagne gegen Leerstand“ (vgl. mietraum² 1/2010) 100 leerstehende Wohnungen angezeigt. Der Verdacht liegt nahe, dass hier auf einen profitableren Verkauf in der Zukunft spekuliert wurde. Eine größere Dimension hat dagegen nach unseren Recherchen die Zweckentfremdung von Wohnraum zugunsten von Ferienwohnungen. Derzeit werden nach unseren Recherchen etwa 2.000 Wohnungen dauerhaft dem Wohnungsmarkt durch die Nutzung als Ferienwohnung entzogen.
Lukratives Geschäft mit Ferienwohnungen
Etwa 50 bis 100 Euro pro Nacht zahlen Feriengäste in Hamburg für eine 30 bis 70 Quadratmeter große Wohnung. Schnell lässt sich so bei ausreichender Auslastung das Drei- bis Fünffache einer „normalen“, am Mietenspiegel ausgerichteten Monatsmiete erwirtschaften. So kostet beispielsweise eine 49 m2 große Ferienwohnung in der Lobuschstraße in Ottensen 89 Euro für zwei Personen pro Nacht. Für einen ganzen Monat wird die Wohnung für 2.601 Euro inklusive Endreinigung angeboten. Solch astronomische Summen verdeutlichen, wie attraktiv das Geschäft mit den Ferienwohnungen geworden ist. Erleichtert wird die Verwaltungsarbeit durch Online-Wohnungsbörsen, die ebenfalls von der Vermietung profitieren. Ein weiterer Vorteil der gewerblichen Nutzung entsteht dadurch, dass der Mieter ohne Untermietvertrag nicht in den Genuss von Mieterrechten kommt. Die Dynamik auf dem Hamburger Wohnungsmarkt und steigende Mietpreise bieten derzeit Wertsteigerungen der Immobilien von 10 % und mehr innerhalb eines Jahres, wie das Unternehmen Grossmann & Berger GmbH in seinem Marktbericht ‚Bauträger‘ analysiert. Hamburg ist damit europaweit eines der interessantesten Anlagefelder für Immobilien. Schneller als mit den ohnehin hohen Hamburger Mietpreisen lässt sich Profit nur noch mit Ferienwohnungen erwirtschaften. Ca. 1.500 Privatzimmer und Ferienwohnungen bieten Online-Portale wie fewo-direkt.de, traum-ferienwohnung.de, ferienwohnungen.de und die auf den Hamburger Markt spezialisierten Wohnungsbörsen hamburg-lodge.de und ferienwohnungen-hamburg.net an. Nur ein kleiner Anteil davon befindet sich in Gewerberäumen, in denen ein solcher Beherbergungsbetrieb gestattet ist. Bei dem überwiegenden Teil der Angebote handelt es sich um Wohnraum, der extra als Ferienwohnung hergerichtet und anschließend gewerblich genutzt wird. Dass Wohnraumbörsen genutzt werden, ist verständlich. Die Umnutzung einer Mietwohnung in eine Ferienwohnung hat jedoch auch Auswirkungen auf die übrigen Mieter. Ferienwohnungen befinden sich in der Regel in größeren Häuserkomplexen. Bei MhM sind inzwischen zahlreiche Beschwerden von Mietern eingegangen, die sich über ständige Partygäste in der Nachbarwohnung, morgendlichen Lärm durch Rollkoffer und fehlende Nachbarschaft durch ständig wechselnden Gäste gestört fühlen. Ähnliche Entwicklungen lassen sich auch in Berlin beobachten. Dort sind Ferienwohnungen seit einigen Monaten in der öffentlichen Debatte. Berliner Mieter-Initiativen fordern ebenfalls, dass der Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden muss.
Mitmachen bei der MhM-Aktion:
Ferien- zu Mietwohnungen!
Während in Berlin nur an die Politik appelliert werden kann, ist die Frage der Zweckentfremdung in Hamburg gesetzlich geregelt. Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz verbietet „die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs und eine entsprechende Nutzung“. Die Auseinandersetzungen um steigende Mieten und Verdrängung in der Stadt in den vergangenen Monaten haben gezeigt, dass nur öffentlicher Druck Bewegung in die Politik bringt. Mieter helfen Mietern will das Ausmaß der Zweckentfremdung feststellen und bekämpfen. Wenn es gelingt, bei vielen Wohnungen eine Wiedernutzung als Wohnung zu erwirken, könnte so der Mietenwahnsinn in Hamburg gebremst werden. Helfen Sie mit, füllen Sie unseren Fragebogen aus und melden Sie uns diese Wohnungen. Wir zeigen die Zweckentfremdung dann bei der zuständigen Stelle an und machen die Sache publik.
Jonas Füllner