Aus der Nebenkosten-Beratungspraxis
Achim Woens, MhM-Experte in Sachen Heiz- und Betriebskosten, berichtet aus der Praxis.
Einwendungen ausdrücklich erheben!
Im Frühjahr 2009 erhält eine Eimsbüttler Mieterin eine Nachzahlungsforderung für das Jahr 2008 über € 522. Ärgerlich, denn es tauchen auch in dieser Abrechnung die immer gleichen Fehler auf: Der Vermieter fordert Grundsteuern, die laut Mietvertrag nicht von der Mieterin zu zahlen sind. Außerdem hat die Verwaltungsgesellschaft zum wiederholten Mal den Abzug des Verwaltungskostenanteils bei den Hauswartkosten nicht kenntlich gemacht. Die Mieterin zieht den auf ihre Wohnung entfallenden Betrag für die Grundsteuern (€ 223) und den formell falschen Hauswartkostenanteil (€ 161) von der Nachzahlung ab. Kommentarlos überweist sie im April 2009 die restliche Nachzahlung in Höhe von € 138. Ein Jahr später, im Rahmen einer erneuten Abrechnung, fordert der Vermieter vehement die seiner Meinung nach fehlenden € 384 nach und droht mit gerichtlichen Schritten. Die Mieterin erkundigt sich im Juni 2010 in der MhM-Rechtsberatung, ob sie im Falle einer Klage mit einer Rechtsschutzzusage rechnen könnte. Leider nicht. Denn die Einwendungen gegen die Abrechnung hätten dem Vermieter nach § 556, Abs. 3 BGB bis zum Ende des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung (hier der 18.4.2010) mitgeteilt werden müssen. Das betrifft nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.5.2010 (VIII ZR 185/09) auch Einwendungen, die anlässlich vorangegangener Abrechnungen wiederholt gemacht worden sind. Somit auch Einwendungen, die aufgrund fehlender vertraglicher Vereinbarung eigentlich offensichtlich sind. Achim Woens rät: „Alle Einwendungen immer innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter schriftlich mitteilen. Auch wenn sie noch so offensichtlich sind. Sonst verliert man wertvolle Rechte“.
Falsche Warmwasserberechnung – kürzen!
Für eine 142 m² große Dachgeschosswohnung in Poppenbüttel sollen Heiz- und Warmwasserkosten in einer Gesamthöhe von € 3.050 für das Jahr 2009 gezahlt werden. Die Energie- und Heiznebenkosten für das Gesamtobjekt belaufen sich auf € 32.000. Der Hausverwalter hatte den Energiekostenanteil für die Warmwassererzeugung mit pauschal 18 Prozent, also € 5.760 errechnet. Diese Summe wurde in einem zweiten Schritt nach Verbrauch auf die Mieter umgelegt – auf den ratsuchenden Mieter entfielen hiernach € 582. Der erste Rechenschritt, der Anteil der Wassererwärmungskosten an den Gesamtheizenergiekosten, war jedoch falsch: Die pauschale Festlegung des Warmwasseranteils mit 18 Prozent ist in der novellierten Heizkostenverordnung (HKVO) für Abrechnungszeiträume ab dem 1.1.2009 nicht mehr möglich. Der Vermieter ist verpflichtet, diese Abgrenzung nach einer Formel in § 9 HKVO zu errechnen, wenn er keinen speziellen Wärmemengenzähler eingebaut hat. Da durch die falsche Abgrenzung nicht nur der Warmwasserkostenanteil, sondern auch der Heizkostenanteil falsch bestimmt wurden, entspricht die gesamte auf den Mieter entfallende Summe nicht der HKVO. Der Mieter kann daher nach § 12 HKVO einen Anteil von 15 Prozent (€ 457,50) von der gesamten Abrechnung, also von den Heizkosten und den Warmwasserkosten abziehen.